Viager, quel fonctionnement, quels avantages ?

Elle est loin, l’image du viager de Pierre Tchernia qui enterre toute la famille de ses acquéreurs. Avec l’allongement de la durée de la vie, la précarisation de nombreux seniors et le durcissement des conditions d’emprunt, le viager redevient un outil gagnant-gagnant pour les vendeurs et pour les acheteurs.

 

Le principe du viager est bien connu. Dans un viager, on divise le prix de vente en deux morceaux. Il y a d’abord le bouquet, que l’acquéreur (que l’on appelle débirentier) paie au moment de la signature chez le notaire, comme pour n’importe quel achat immobilier. Puis, il y a la rente viagère qu’il versera au cédant (appelé crédirentier)  tout au long de sa vie. La rentabilité de l’investissement dépend donc directement de la longévité du vendeur. 

L’acheteur est propriétaire du bien dès le passage chez le notaire. Mais le cédant peut en conserver la jouissance (viager occupé). Au moment du décès du vendeur mais seulement à ce moment-là, l’acquéreur obtient la pleine jouissance du bien. Il n’a aucun autre versement à effectuer. 

La vraie particularité de ce système, c’est que le vendeur continue à profiter de son bien jusqu’à son décès. Il bénéficie, en plus, d’un statut de locataire protégé. Il l’habite à l’année si c’est sa résidence principale et il en jouit librement si c’est une résidence secondaire. 

Acheter moins cher… sur le long terme

Pour l’acquéreur, l’intérêt est évidemment financier. On estime généralement qu’un bien en viager se négocie avec une décote qui peut aller jusqu’à 50 % par rapport à la valeur réelle du bien sur le marché. Sur les 50 % restant, il en paie en moyenne 20 % sous forme de bouquet et 30 % sous forme de rente viagère. 

Pour un bien de 250 000 € par exemple, il ne reste plus qu’un apport de 50 000 € à fournir, auquel il faut ajouter quelques frais annexes (frais de notaire et, éventuellement, d’agence). 

Il devient donc possible d’acquérir un bien sans avoir recours à un financement bancaire. Cela, évidemment, représente une économie très importante. Les intérêts à 3,3 % d’un emprunt de 200 000 € représentent une dépense annuelle de 6 600 €, soit plus de 130 000 € sur 20 ans. Même si le viager se prolonge un peu, l’acquéreur reste largement gagnant. 

Par sa nature même, le viager est parfait pour se constituer un patrimoine sur le long terme. C’est dans cette optique qu’il est le plus efficace.

Monétiser son logement de son vivant

Pour le vendeur, le viager permet de retirer un apport financier de son patrimoine, de son vivant et sans en perdre la jouissance. C’est une solution parfaite pour un retraité qui veut débloquer une somme d’argent et se constituer un complément de revenu, assuré jusqu’à son décès. 

Jusqu’à une période récente, on déconseillait aux personnes ayant des enfants, donc héritiers en ligne directe. En effet, après la vente, le cédant devient une sorte de locataire à vie de son bien. Il n’en est plus propriétaire et donc, à son décès, le logement n’entre pas dans l’héritage. 

Mais l’allongement de la durée de la vie et la précarisation de nombreuses personnes âgées ont considérablement changé la vision du viager. Grâce à cette formule, des seniors peuvent subvenir à leurs besoins sans avoir recours à la solidarité familiale qui est bien souvent difficile à assumer pour les enfants. Notons que le vendeur réalise par ailleurs des économies de charges (taxe foncière…).

On peut également partager le bouquet entre les héritiers (enfants ou petits-enfants) et constituer une sorte d’héritage avant l’heure. 

Les différentes formes de viager

La forme classique du viager c’est le versement d’un bouquet suivi de la mise en place d’une rente viagère à vie. C’est la formule idéale pour les personnes âgées qui n’ont que leur résidence principale comme capital et qui ont du mal à subvenir à leurs besoins. Notons que cette formule est possible avec un logement occupé, c’est la formule la plus courante mais aussi avec un logement libre.

Dans ce cas, le vendeur cède la jouissance de son bien dès la signature de l’acte. L’acquéreur peut librement l’occuper ou le mettre en location. Mais il doit, dans tous les cas, s’acquitter de la rente viagère jusqu’au décès du vendeur. Contre une hausse de la rente viagère (de l’ordre de 30 %), un viager occupé peut être transformé en viager libre. Cela se produit généralement quand l’occupant décide de s’installer chez un membre de sa famille ou dans un établissement spécialisé. Cette disposition peut être intégrée à l’acte authentique. 

Variante du viager, la vente de la nue-propriété est une solution de plus en plus utilisée. Dans ce système, le vendeur conserve l’usufruit de son bien. Il peut donc l’occuper à sa guise, mais il peut aussi le mettre en location et en toucher les loyers pour financer, par exemple, un séjour en résidence senior. Au décès du vendeur, l’acquéreur récupère l’usufruit du bien sans autres formalités. Dans ce cas, il n’y a pas de rente viagère, mais le bouquet est plus important. Ce bouquet peut aussi être donné aux enfants pour préparer la succession à venir. 

Viager, comment calculer le prix ?

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter dans le logement jusqu’à sa mort. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) que le vendeur va exercer jusqu’à la fin de ses jours doit donc être soustrait du prix global du bien. Son montant est équivalent à la somme des loyers qu’il aurait à payer (en euros actualisés), jusqu’à son décès. Comme on ne peut bien évidemment pas préjuger de sa longévité, on utilise les chiffres de l’espérance de vie. Mais il demeure cette part d’aléa inhérente au viager. 

Le montant qui résulte de ce calcul est ensuite divisé en deux parties : le bouquet et la rente viagère. L’un découlant logiquement de l’autre, c’est au vendeur de déterminer ses priorités. S’il a besoin d’une rentrée d’argent conséquente, par exemple pour effectuer une donation à ses enfants, il peut choisir d’augmenter le bouquet. Si sa priorité est de se constituer une rente confortable pour subvenir à ses besoins, il va au contraire, le diminuer. 

Dans le cas d’un viager libre, la contrainte demeure, puisque la rente sera versée à vie, mais elle est plus faible. La décote est donc moins importante.

Bien anticiper le paiement des charges

Dans le cas d’un viager libre, il n’y a pas de sujet : c’est à l’acheteur (débirentier) de s’acquitter de toutes les charges, taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères. Il doit également assurer les dépenses courantes et, le cas échéant, l’intégralité des frais de travaux engagés dans le logement.

Dans le cas d’un viager occupé, une répartition claire des charges doit être stipulée dans le contrat de vente. Généralement, elle est calquée sur le régime locatif. Puisque le vendeur (crédirentier) conserve l’usufruit du bien, il doit en assurer les charges courantes (facture d’énergie, petits travaux d’entretien, eau…). La taxe foncière, liée à la propriété du bien, est le plus souvent à la charge de l’acquéreur.

Un régime fiscal avantageux

Pour le vendeur, une transaction en viager est, fiscalement, particulièrement intéressante. En effet, le bouquet (la partie payée par l’acquéreur au moment de la vente) est totalement exonérée d’impôts, s’il s’agit d’une résidence principale. C’est le cas aussi dans le cas d’une vente de la nue-propriété. 

Pour ce qui concerne la rente viagère, les conditions sont également favorables. Il s’agit d’un revenu, assimilé à un revenu locatif, et il doit être déclaré aux impôts. Mais ce revenu fait l’objet d’un abattement qui augmente avec l’âge. Jusqu’à 49 ans (mais c’est un âge où l’on vend rarement son bien en viager), il est de 30 %. Il passe à 50 % à partir de 50 ans, à 60 % à partir de 60 ans et à 70 % après 70 ans. A cet âge, cela signifie donc que sur une rente de 500 € par mois, le crédirentier n’aura que 150 € à déclarer dans ses revenus. 

Enfin, rappelons que la taxe foncière est due par le propriétaire du bien, donc par l’acquéreur.