Taux d’usure et crédits immobiliers

Taux d’usure et crédits immobiliers, le lien est étroit. La banque de France a annoncé une hausse du taux d’usure au 1er octobre 2022. Une bonne nouvelle pour les candidats à l’emprunt. Mais ce début d’embellie semble déjà bien fragile…

Le taux d’usure en hausse

L’information est un peu passée sous les radars du grand public, mais elle n’en est pas moins importante pour toutes les personnes qui sont engagées dans un projet immobilier. La banque de France a annoncé une augmentation du taux d’usure de 48 points de base au 1er octobre sur les emprunts de 20 ans et plus. Une annonce qui, bien sûr, demande un petit décryptage. Le taux d’usure, c’est quoi ? C’est, tout simplement, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal, c’est-à-dire le taux d’intérêt, assurance et frais compris, auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent à leurs clients. C’est, en quelque sorte, le plafond légal des taux d’intérêt. Relever ce taux de 48 points de base, cela revient à monter ce plafond de 0,48 %. 

Le piège du taux d’usure

Depuis plusieurs mois, de nombreux professionnels, agents immobiliers ou courtiers, par exemple, demandaient à cor et à cri un relèvement significatif de ce taux d’usure. Et pourquoi donc ? Simplement parce que, dans un contexte d’inflation où les taux d’intérêt bancaires augmentent, l’écart entre les taux moyens pratiqués par les banques et le plafond de l’usure devient trop faible. En ajoutant l’assurance au taux de base, on dépasse très facilement la limite.

Cela pénalise, en particulier, les acquéreurs les plus modestes, les plus âgés ou ceux présentant un risque accru du fait d’une maladie ou d’une situation professionnelle particulière. Ainsi, tout une partie de la clientèle se voit exclue de l’emprunt. Les refus de prêts, qui avaient pratiquement disparu de l’univers de l’immobilier au cours des dernières années, étaient redevenus très fréquents ces derniers mois. Certains professionnels estimaient alors que près d’un dossier sur trois était refusé directement à cause du taux d’usure trop bas. Les courtiers, au niveau national, évoquaient même un dossier sur deux. Un chiffre fortement contesté par la Banque de France. De ce point de vue, quoi qu’il en soit, la hausse du plafond des taux a pour conséquence immédiate de remettre une partie de la clientèle dans le jeu. 

Le retour de la tenaille…

Sauf que cela ne fonctionne que si les taux de base des prêts consentis par les banques restent stables. Si les établissements décident de remonter leurs grilles de taux dans la foulée du taux d’usure, le différentiel entre les deux reste le même et la tenaille se referme sur les candidats à l’accession. 

Or, c’est précisément ce qui est en train de se passer. Selon le réseau VousFinancer, qui regroupe 200 agences de courtage en immobilier, les banques ont augmenté leurs taux d’intérêt, immédiatement après le relèvement du taux d’usure. « En octobre, les premières grilles reçues affichent toutes des hausses de taux de crédit, de 0,15 à 0,40 point », indique le groupement dans un communiqué.

Quels sont les taux d’usure aujourd’hui ?

Taux d’usure applicables depuis le 1er octobre 2022 

• Prêt sur 10 ans ou moins : 3,03 %
• Prêt sur une durée comprise entre 10 et 20 ans : 3,03 %
• Prêt d’une durée de 20 ans et plus : 3,05 %
• Prêts à taux variables : 2,92 %
• Prêts relais : 3,40 %