Promotion immobilière dans le Val de Loire : un constat et des solutions

Quel constat peut-on faire, aujourd’hui, dans le domaine de la promotion immobilière ?

Malgré un besoin estimé à environ 450 000 logements neufs par an au niveau national, on constate une chute des mises en vente d’environ 40 % en 2023. Il y a une baisse alarmante du nombre de permis de construire accordés. Dans certaines communes, on est même dans une vraie situation de blocage. Cela est dû à des politiques publiques qui imposent parfois des contraintes bien supérieures à ce qui est demandé par les PLU et qui rendent les opérations impossibles à rentabiliser. On observe également une chute des ventes qui est liée au durcissement des capacités d’emprunt des ménages et à la baisse de leur pouvoir d’achat. Il faut savoir qu’aujourd’hui encore, trois prêts sur quatre sont refusés. Tout cela dans un contexte de hausse des prix de vente dans le neuf, conséquence des augmentations du coût de construction, de 20 à 30 %, depuis le covid et la guerre en Ukraine.

Quelles sont les conséquences de tout cela ?

La première c’est la baisse des mises en chantier, dont le niveau au dernier trimestre 2023 est le plus bas depuis 15 ans. Derrière, cela implique des pertes d’emplois. La FFB, vient d’annoncer que plus de 100 000 postes seront supprimés dans le bâtiment entre 2024 et 2025. La baisse du nombre de transactions provoque également une diminution conséquente du budget des communes et des départements. En effet, une partie de ce que l’on appelle les frais de notaires leur est reversée. Cela entraîne aussi un engorgement du système locatif qui ne pourra pas se résoudre avant, au moins, deux à trois ans, le temps que la machine de la construction redémarre. 

Existe-t-il des solutions pour sortir de ce mauvais pas ?

Oui, et elles sont partagées par l’ensemble du secteur. Il faut restaurer un climat de confiance auprès des investisseurs et des particuliers. Pour cela, il faut assouplir les critères d’emprunt et redonner de l’air aux acquéreurs. Naturellement, il faut maintenir les dispositifs fiscaux. Je rappelle que le Pinel, qui s’arrête fin 2024, rapporte plus à l’État qu’il ne lui coûte. Il faut stabiliser les taux d’emprunt. C’est d’ailleurs ce qui est en train de se passer actuellement. Enfin, il est important de restaurer un vrai partenariat avec les collectivités pour un développement urbain réfléchi et adapté au développement économique, environnemental, résidentiel et locatif. Mais tout cela passe par une réelle volonté politique, que nous avons du mal à percevoir pour le moment.

En chiffres

Nous sommes, en 2023, à -30,6 % de vente de logements neufs en moins par rapport à l’année dernière à la même période, et -46,6 % de réservations nettes au détail. C’est encore plus grave en ce qui concerne les ventes aux investisseurs (-58,6 %) et aux propriétaires occupants (-36,5 %). Ce sont des chiffres massifs qui devraient faire réagir les pouvoirs publics. Et la vente des stocks aux investisseurs institutionnels, comme cela a été envisagé, ne peut pas être la solution unique.