Le fonctionnement d’une SCI à Tours

Quand on parle de transmission ou d’investissement immobilier, la SCI arrive très vite dans la conversation. Quel est son fonctionnement ? Est-elle vraiment si utile qu’on le dit ? Est-elle si facile à mettre en place et à gérer qu’on le croit souvent ? Tout dépend des situations…

De quoi on parle ?

Quel est le fonctionnement d’une SCI et de quoi parle-t-on au juste ? Comme son nom l’indique, c’est une société. Donc, elle regroupe des associés, qui doivent être a minima, au nombre de deux. L’objet de cette structure juridique est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle n’a pas de vocation commerciale. Mais c’est la société qui est propriétaire des biens et non pas les associés en propre. Ces derniers sont propriétaires de parts sociales, en proportion de leur apport financier. Pour définir le mode de fonctionnement de la société, notamment en ce qui concerne la prise de décision (unanimité, majorité…), on rédige des statuts, exactement comme pour une entreprise traditionnelle. Et, pour la gestion courante de la société et des biens qu’elle possède, on désigne un gérant qui pourra agir au quotidien sans en référer systématiquement aux associés. 

SCI ou Indivision ?

Attention, il ne faut pas confondre la SCI et le régime de l’indivision, qui s’applique, par exemple dans le cadre d’une succession. Là, les ayant-droits sont directement propriétaires du bien, selon une quote-part.

Qui peut-être associé dans une SCI ? À peu près tout le monde. Il n’y a pas de nombre maximal et aucune condition de nationalité ni même d’âge. Comme une SCI n’a pas de vocation commerciale, un mineur peut être associé. 

En effet, dans SCI, le C signifie civil. Et cela implique que la société créée ne peut pas avoir une activité commerciale comme premier objet. Impossible, donc, sous ce statut d’acquérir un immeuble pour le revendre en l’état et encaisser une plus-value. En revanche, il est possible d’acquérir un terrain, via une SCI, de construire un bien dessus et de revendre le tout ensuite. 

Pas de solidarité entre les associés

Quel est le fonctionnement d’une SCI ? Qu’en est-il de ce statut d’associé ? Il implique des responsabilités. En particulier, celle d’acquitter les dettes de la société, à hauteur de leur participation au capital et cela, sans limite de temps. Pour résumer, si vous possédez 10 % des parts de la SCI, vous devrez payer 10 % des factures et de la dette. En revanche, il n’existe pas de solidarité entre les associés. Et, donc, un créancier ne peut pas se retourner contre un seul associé pour récupérer l’intégralité de ce qu’on lui doit. 

Pour ce qui est des apports qui constituent le capital de la société, ils peuvent être fait sous forme de capital, mais aussi d’immeubles et chaque associé doit réaliser un apport. A noter que cet apport peut également être réalisé sous la forme d’un travail, une compétence que l’on met au service de la société (gestion, comptabilité…). L’apport de chaque associé détermine le nombre de parts sociales dont il sera propriétaire.

Même si elle n’a pas de vocation commerciale, une SCI peut dégager des bénéfices. Ils peuvent être soit distribués aux associés, en fonction de leurs parts sociales soit gardés en réserve pour des opérations futures ou comme protection. 

Soignez les statuts

Comme pour toute société, les statuts sont essentiels dans la création d’une SCI. Il faut être très attentif à la façon dont les parts pourront être revendues, à la répartition des bénéfices et du pouvoir de décision. Pour tout cela, il faut travailler avec un professionnel, notaire par exemple, et bannir les statuts tout faits disponibles sur internet.