Le boum de la location meublée

C’est une des grandes tendances du marché locatif depuis quelques mois : le meublé de longue durée gagne du terrain. Il offre de meilleurs rendements que la location vide et il est devenu plus intéressant fiscalement que la location saisonnière. Explications.

 

Le logement meublé de longue durée gagne du terrain par rapport aux logements loués vides, en particulier pour les petites surfaces. Il progresse également vis-à-vis des locations touristiques dites de type Airbnb. 

L’évolution de la fiscalité explique en grande partie l’intérêt des propriétaires pour le meublé de longue durée. La récente loi Le Meur et la loi de finances 2025 ont très nettement rabotés les avantages fiscaux associés aux locations saisonnières. De plus, les municipalités comme les copropriétés se montrent de moins en moins conciliantes avec les locations saisonnières. Des rendements moins élevés, associés à des contraintes plus importantes, cela suffit à faire réfléchir nombre de propriétaires.

D’autant que, en moyenne, les loyers en meublé sont supérieurs de 10 à 15 % à ceux des logements vides et permettent donc de meilleurs rendements. De nombreux propriétaires utilisent cette solution pour contourner un encadrement des loyers quand il est mis en place, notamment à Paris. 

C’est quoi, une location meublée ? 

La location meublée se définit par la présence d’une série d’équipements précis comme, par exemple, une literie complète, un système d’occultation des fenêtres dans les chambres, des meubles de rangement, tables et chaises ou encore de la vaisselle. Le logement doit, bien sûr, offrir des plaques de cuisson, un évier, un frigo et un four, mais la cuisine équipée ne suffit pas à qualifier un logement de meublé. 

Pour ce qui est de la notion de longue durée, c’est encore plus simple. Elle est liée au fait que le locataire fait du logement loué sa résidence principale.

Les étudiants comme les jeunes actifs sont à la recherche de petites surfaces (du studio au T2). Et ils plébiscitent les logements « clés en main », meublés donc mais aussi, souvent, « prêt à brancher ».  On entend par là des logements où, par exemple, les contrats EDF ou avec un fournisseur d’accès à internet sont déjà en cours. 

Quel bail choisir ?

Outre l’aspect financier, la location meublée a des avantages dans la diversité des baux qu’elle permet. Le bail meublé classique est le plus fréquent. Sa durée minimale peut d’un an, au lieu de trois en logement vide. 

Mais, en location meublée, il est également possible d’avoir recours à un bail étudiant. Il s’agit d’une modalité du bail classique dont la durée s’adapte à l’année universitaire et court donc sur neuf mois. Le congé est donné sans autre formalité ni d’une part ni de l’autre au terme de la période. Attention, ce bail n’est pas reconductible. Pour une nouvelle année d’étude, il faut en signer un second.

Le bail mobilité est également possible en location meublée. Il est réservé aux locataires en stage, en formation ou en mission courte. Il dure de un à dix mois, il n’est pas renouvelable et ne peut pas donner lieu à un dépôt de garantie. Dans les secteurs concernés, l’encadrement des loyers s’applique. 

La location meublée permet aussi un bail saisonnier, pour une clientèle de passage, d’une durée maximale de 90 jours consécutifs, sans préavis de résiliation ni reconduction. 

Fiscalité : bien choisir son statut

Le régime fiscal des locations meublées n’est pas le même que celui des locations vides. Les revenus générés relèvent des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic) et non des revenus fonciers. 

Ensuite, le mode d’imposition dépend de l’importance des revenus locatifs. Au-delà de 23 000 € annuels, le bailleur passe sous le statut de Loueur professionnel (sauf si ses autres revenus d’activité sont supérieurs à ceux des loyers). En deçà, il peut bénéficier du fameux statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Si ses revenus annuels sont inférieurs 77 000 €, il peut déclarer ses revenus en Micro-Bic, déclaration très simple qui ne demande aucune compétence comptable. Un abattement forfaitaire de 50 % sera appliqué par l’administration fiscale. C’est, justement, ce mécanisme qui n’est plus possible pour les location saisonnières au-delà de 15 000 € de revenus locatifs. 

Attention tout de même, le micro-Bic ne permet pas de déduire les charges comme des travaux ou des intérêts d’emprunt. Si elles sont supérieures à 50 % des revenus, mieux vaut opter pour le régime réel. Ce dernier est obligatoire au-delà de 77 000 € de revenus fonciers, mais on peut aussi demander à l’adopter en dessous de ce seuil. Avec ce régime, il est possible d’amortir le bien, c’est-à-dire de déduire une partie de son prix d’achat des revenus locatifs, ce qui réduit le montant de l’imposition.

La meilleure solution dépend donc de votre situation particulière et se faire accompagner d’un professionnel est une excellente idée pour faire le bon choix.

Location meublée : attention quand même…

Les avantages de la location meublée sont nombreux et bien identifiés : des revenus locatifs plus importants, plus de possibilités pour le choix du bail, un statut fiscal avantageux. Mais il existe aussi quelques inconvénients qu’il faut bien avoir en tête avant de se lancer. 

En location meublée, la durée du bail est très généralement plus courte qu’en location vide. La recherche d’un nouveau locataire revient donc plus souvent, avec tout ce que cela implique. Naturellement, cela augmente les risques de vacance locative même si la tension que l’on connaît actuellement sur le marché limite le risque. 

De plus, dans une location meublée, le propriétaire se doit de fournir non seulement un logement décent et répondant à toutes les exigences locatives traditionnelles, mais aussi un équipement complet et en bon état de fonctionnement. Mobilier, électroménager, vaisselle… C’est, bien sûr, une activité assez chronophage et qui génère des dépenses. 

Enfin, comme son mode d’imposition le montre, la location en meublé relève de l’activité commerciale. Elle n’est donc pas possible dans le cadre d’une SCI familiale.

Attention aux taxes

Les revenus locatifs en meublé sont soumis à la Cotisation foncière des entreprises (CFE) ainsi qu’à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et ce, quel que soit le régime fiscal choisi. 

Comme pour tous les biens immobiliers, le propriétaire d’un bien immobilier loué en meublé doit s’acquitter de la taxe foncière, mais il peut facturer la part liées aux ordures ménagères à son locataire. 

Quant aux revenus déclarés en BIC ou micro-Bic, ils sont assujettis à la CSG et à la CRDS. Ces prélèvements obligatoires représentent un taux de 18,6 % pour les loueurs en LMNP.

Investir en résidence services

Acheter un logement dans une résidence étudiante ou senior est une autre façon d’investir dans l’immobilier meublé. La grosse différence, c’est que le contrat est signé, via un bail commercial, avec l’entreprise gestionnaire de la résidence et non avec les locataires. Le propriétaire est donc assuré de recevoir le loyer contractuel, que son logement soit occupé ou non. C’est, évidemment, une sécurité et un gain de temps, puisqu’il n’a pas à s’occuper de la gestion locative. 

L’autre avantage, c’est la possibilité de récupérer la TVA payée sur l’acquisition du bien quand il appartient à une résidence services, ce qui, bien sûr, peut augmenter sensiblement la rentabilité de l’investissement.

Attention toutefois, la qualité d’un investissement en résidence services dépend d’un élément que le propriétaire ne peut pas maîtriser une fois la vente réalisée : la performance de l’entreprise gestionnaire de la résidence. Une étude approfondie est indispensable avant de s’engager.