Investir dans l’immobilier en 2026

La pierre, qu’on le veuille ou non, reste une des valeurs refuges préférées des Français. Sur le long terme c’est, presque toujours, un investissement gagnant. Quant à la meilleure formule de l’investissement immobilier, elle dépend avant tout de la situation de chacun.

 

La première option qui vient à l’esprit quand on investit dans l’immobilier est celle de l’investissement locatif. Et la première possibilité consiste à acheter un bien dans l’ancien, qui ne nécessite pas d’autres travaux qu’un simple rafraîchissement de décoration. Le choix de l’investisseur se porte très souvent sur un studio ou un T2 car une petite surface permet de se lancer dans l’investissement locatif avec une mise de fonds assez modeste. 

La rentabilité de cet investissement dépend du prix d’achat, bien sûr, mais aussi du revenu locatif espéré, du niveau de la vacance locative et du montant des charges locatives et fiscales. Ce dernier élément ne doit surtout pas être négligé : la taxe foncière, l’imposition sur les revenus fonciers, le coût des menues réparations, les charges de copropriété… Tout cela vient en déduction des revenus locatifs et pèse sur le rendement net. 

Le déficit foncier pour réduire son imposition

Certains investisseurs font à la fois le choix de l’ancien et celui des travaux. L’idée est d’acquérir un ou plusieurs appartements, parfois même un immeuble entier, qui nécessite de nombreux aménagements. On le sait, ces biens sont ceux qui souffrent le plus sur le marché car les acquéreurs rechignent à se lancer dans des travaux longs et dont il est difficile d’évaluer le coût final. Selon les études, une note DPE F ou G peut engendrer une décote de plus de 30 % sur le prix de vente. 

Acheter avec des travaux, c’est donc acheter moins cher. L’astuce, c’est que le montant des travaux peut être ajouté aux charges locatives pendant trois ans. Durant cette période, les charges seront donc supérieures aux revenus générés par les loyers. C’est ce que l’on appelle un « déficit foncier ». Or, il est possible de déduire ce déficit des revenus global du propriétaire et donc, réduire d’autant son assiette d’imposition. C’est évidemment une excellente solution pour les personnes qui disposent de revenus importants et qui souhaitent « optimiser » leur imposition. 

Investir dans le neuf

Une autre option pour investir dans l’immobilier consiste à acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). L’avantage, c’est que ce type de bien ne nécessite aucun frais de travaux pendant au moins quinze ans, ce qui sécurise l’investissement. De plus, il offre un niveau de confort et de respect des normes environnementales qui le rend très attractif pour les locataires et lui épargne toutes les restrictions liées au DPE. 

Traditionnellement, le neuf est un peu plus cher que l’ancien. Pour compenser la différence et soutenir la construction de logements, depuis de nombreuses années, des incitations fiscales soutenaient le neuf. Mais, depuis le 1er janvier 2025, le dernier dispositif en date, le fameux Pinel n’existe plus et rien n’est venu le remplacer. Cela rend l’investissement dans le neuf moins avantageux. D’autant que les prix de production des logements neufs ont beaucoup augmenté avec la hausse des prix de l’énergie et des matériaux de construction. Le neuf reste, bien sûr, une valeur sûre pour l’immobilier mais, aujourd’hui, il attire surtout les acquéreurs à la recherche de leur habitation principale.

Sortir des sentiers battus

L’investissement locatif peut prendre des formes alternatives et certaines sont même de plus en plus pratiquées. Tout le monde connaît, par exemple, la colocation. Ce système permet de louer son bien à plusieurs locataires en même temps. Cela permet de générer un revenu locatif plus important car la somme des loyers individuels est généralement supérieure au loyer qu’aurait payé un locataire unique. Cela permet aussi de sécuriser le revenu car si un locataire fait défaut ou quitte brusquement le logement, ce n’est qu’une partie du loyer qui est concerné. 

Depuis quelques années, est apparu une forme d’investissement qui se situe entre la colocation et l’hébergement de courte durée : le coliving. Il s’agit d’un investissement dans un espace assez vaste, généralement très bien situé et offrant des prestations de standing. Les locataires prennent une chambre pour quelques jours ou plusieurs mois. Ils partagent les espaces communs mais aussi diverses prestations (piscine, salle de sport, laverie…) offerte par le logement. Et tout cela se paye naturellement au prix fort. Les rendements attendus sur ce type d’investissement sont importants, mais la mise de fonds au départ l’est aussi. 

Enfin, n’oublions pas que l’investissement immobilier ne se limite pas à l’immobilier d’habitation. Une place de stationnement ou un garage, dans une ville où il est difficile de se garer, peut être une excellente opération, avec une mise de départ assez modeste. 

Quid de la location saisonnière ?

La location meublée de courte durée a séduit de très nombreux investisseurs au cours des dernières années. Un logement dans un secteur touristique, une rénovation assez sommaire, une décoration agréable et universelle, une boîte à clés, une annonce sur Airbnb, c’était la recette d’un investissement particulièrement rentable. Le prix à la nuitée, en effet, permet des rendements bien supérieurs à celui d’une location de longue durée. Et cela d’autant plus que la fiscalité sur les locations de courte durée a longtemps été particulièrement favorable. Cerise sur le gâteau, la loi sur les DPE qui rendait certains bien impossibles à louer, ne s’appliquait pas aux locations touristiques. 

Mais cet âge d’or semble bel et bien révolu. La loi dite « anti-Airbnb » de 2024, puis la loi de finance 2025 ont rendu cet investissement nettement moins intéressant et c’est est fini de l’exception de DPE. 

De plus, de nombreuses municipalités ont mis en place des quotas de locations saisonnières dans les quartiers les plus prisés. L’objectif étant de réinjecter des logements sur le marché locatif traditionnel. Beaucoup de copropriétés, également, interdisent désormais cette activité. 

Investir sans acheter

Il est également possible d’investir dans l’immobilier, sans acheter soi-même un logement. C’est ce qu’on appelle l’investissement en « Pierre-papier ». Le principe consiste à acquérir des parts dans une société, une SCI, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou un OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Autant de structures qui achètent et qui gèrent des biens immobiliers, le plus souvent dans un domaine ou un secteur particulier. 

La rémunération de l’investissement est proportionnelle au nombre de parts que l’on possède. Outre le rendement annuel, cette participation constitue également un patrimoine qui peut progresser ou diminuer, en fonction de la valeur de son portefeuille.

Le « Pierre-papier », avec prudence…

Le premier intérêt d’un investissement en Pierre-papier, c’est d’offrir la possibilité de se lancer même avec une mise de départ très modeste. Quelques centaines d’euros peuvent suffire pour débuter. Autre avantage : toute la gestion des biens immobiliers, administrative et financière, est assurée par la société dans laquelle on investit. La charge mentale et le temps libre de l’investisseur sont préservés. C’est un aspect qui est bien souvent négligé par les investisseurs débutants. Ensuite, si on mutualise les profits entre les investisseurs, on mutualise aussi les risques. 

Pour autant, attention : rien ne garantit jamais les rendements dans ce type d’investissement. Ils dépendent de facteurs parfois imprévisibles et non-maîtrisables. De même, la perte de la valeur des parts que l’on achète n’est pas impossible, surtout sur une durée courte. Vérifiez bien, également, les conditions de sortie de l’investissement et les frais de gestions.