Immobilier : trouver le bon prix

On le dit sur tous les tons, l’ajustement des prix est une des clés pour sortir de l’apathie que connaît actuellement le marché de l’immobilier. Mais au fait, comment se fixe le prix d’un bien ? Comment savoir s’il est correct ?  Eléments de réponse.

A chacun son prix

En matière d’immobilier, il n’y a pas un mais plusieurs prix. Chacun, en fait, a un peu le sien en tête. Le vendeur construit la valeur de son bien par rapport à son histoire personnelle. Il intègre, bien souvent, les travaux qu’il a pu réaliser et, parfois, construit son prix en fonction du budget de son futur achat. L’acheteur, lui, a en tête le prix qu’il est prêt à payer, le budget dont il dispose. L’État, de son côté, a une vision essentiellement fiscale de la valeur du bien. Quant au professionnel de l’immobilier, il est là pour réaliser la synthèse de tout cela, dans un contexte de marché donné. Pour lui, il n’y a qu’un seul prix, c’est celui qu’un acheteur est prêt à payer pour acheter le bien.

Attention aux moyennes

Tout d’abord, quand on parle de prix en immobilier, il faut se garder de toute généralisation hâtive et de toute règle de calcul infaillible. Le prix est un élément propre qui dépend d’une foule de facteurs. Chaque bien a sa vérité propre. Méfiance, donc, sur la notion de moyenne. Pour le dire simplement : le prix d’un bien n’est pas la multiplication d’un prix moyen sur un secteur par un nombre de mètres carrés.

Naturellement, les prix habituellement constatés dans un secteur servent tout de même de base à l’évaluation. Une maison dans le cœur d’une ville ne se vend pas dans la même fourchette que son équivalent en deuxième couronne et les prix à Angers n’ont rien à voir avec ceux de Châteauroux. Ces valeurs globales se trouvent facilement sur internet ou dans la presse spécialisée, ville par ville et secteur par secteur. 

Comparer ce qui est comparable

Mais pour fixer un prix de départ de l’évaluation, il faut affiner cette simple tendance générale. Dans un même quartier, toutes les situations ne se valent pas. On peut être plus ou moins proche d’un moyen de transport ou des commerces. On peut, ou pas, donner sur tel ou tel monument. On peut aussi être gêné par une nuisance sonore ou visuelle, même dans un excellent quartier. Tous ces éléments vont pondérer le prix moyen constaté dans le secteur. 

Plus que le prix moyen dans la ville ou le quartier, ce sont donc les ventes réalisées dans les immeubles voisins et de biens comparables qui peuvent nous éclairer. Mais, là encore, pas de vérité absolue à attendre de cette étude. Ce ne sont que des éléments de comparaison qui nous donnent un ordre d’idée du prix que l’on peut envisager ou pas. Une première façon, par exemple, de revenir à la réalité pour un vendeur qui aurait construit son prix sans prendre en compte la réalité du marché. Mais tout dépend en plus, des qualités et des défauts propres au bien. Autant d’éléments qu’il va falloir analyser avec le plus d’objectivité possible. 

Patrim Usagers

Cet outil mis en place par la direction générale des finances publiques permet de connaître les prix auxquels se sont vendus des biens situés dans un secteur donné. Cela donne un socle précis à une évaluation. La base de donnée regroupe vingt millions de transactions et est accessible gratuitement sur impots.gouv.fr