Immobilier : le vrai pouvoir des maires

Mars 2026, l’heure est à l’élection des nouvelles équipes municipales, dans les petites comme les grandes villes de France. Entre les unes et les autres, les enjeux sont différents, mais l’influence du maire sur l’immobilier de sa ville, elle, n’est jamais neutre.

 

A bas bruit, le logement s’est invité dans le peloton de tête des préoccupations des Français. Dans une enquête Odoxa pour Nexity en date de novembre 2025, ils étaient 53 % à considérer que ce sujet constituait un enjeu majeur pour leur vote lors des élections municipales de mars. 

La même enquête révélait que, pour 70 % des personnes interrogées, il était difficile de se loger dans leur ville et qu’il appartenait au maire de mettre des logements à disposition des acheteurs ou des locataires. 

La difficulté de trouver un logement gagne les villes moyennes. Le marché locatif souffre d’une pénurie persistante de logements, due à l’atonie de la construction neuve, mais aussi aux contraintes, notamment fiscales et environnementales, qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Quant à l’acquisition, même si elle reprend des couleurs depuis le début de l’année 2025, elle reste difficile pour de nombreux foyers qui ne disposent pas d’une situation financière suffisamment solide.

Réguler les locations

Depuis la mise en application de la loi Alur de 2014, les édiles dont les villes se trouvent en zone tendue, peuvent instaurer un plafonnement des loyers. Cette mesure instaure tout simplement un loyer maximal pour chaque type de logement, en fonction de sa taille et de sa situation géographique. Elle peut s’appliquer à l’ensemble de la ville ou seulement à certains quartiers. 

Naturellement, cette mesure, que les parlementaires envisagent sérieusement d’inscrire définitivement dans la loi, change profondément la donne pour les propriétaires. Mais, selon les premiers bilans réalisés, elle protège efficacement contre l’envolée incontrôlée des loyers dans les zones les plus prisées. 

Au niveau de la location, le maire a aussi le pouvoir de mettre en place des mesures pour limiter le poids des locations saisonnières, de type Airbnb, dans sa commune. La loi Le Meur de 2024 permet au maire de limiter à 90 jours le temps de location d’un logement saisonnier dans une année. Il peut également instaurer des quotas de meublés de tourisme dans certains périmètres.

Le maire, maître des permis ?

S’il est bien un acte par lequel le maire est parfaitement identifié, c’est celui de délivrer les permis de construire et, plus généralement, toutes les autorisations qui touchent à l’urbanisme dans la ville. C’est aux services de la mairie que ces demandes sont adressées. C’est elle qui répond formellement, même si la Ville peut faire appel à d’autres services (les Bâtiments de France, par exemple) pour justifier sa réponse. 

En théorie, l’instruction de ces demandes répond à des règles claires, qui sont issues du code de l’urbanisme et du PLU en vigueur dans la commune. Les refus doivent donc être motivés et ils peuvent faire l’objet d’une contestation. 

Mais il est indéniable que les services municipaux peuvent ralentir ou, au contraire, favoriser la construction, selon qu’ils se montrent plus ou moins véloces ou tatillons dans leurs demandes. 

Plus généralement, il est très difficile de mener un projet immobilier dans une ville si le maire s’y oppose fermement. L’édile a donc, encadré par certaines contraintes légales, la possibilité de se montrer plus ou moins « bâtisseur » sur son territoire.

Dans les méandres du PLU(i)

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou PLUi dans le cas d’un plan intercommunautaire, est un élément essentiel en matière d’immobilier. C’est le document qui fixe les règles de construction sur un secteur donné : hauteur maximale des bâtiments, surface nécessaire pour une construction neuve…  Ces règles obéissent à des directives nationales et à des objectifs généraux d’utilisation de l’espace foncier. Mais elles peuvent, naturellement, être interprétées de façon plus ou moins contraignantes au niveau local. 

Ce document est renouvelé environ tous les dix ans, même si cela n’est pas obligatoire, mais il peut être modifié régulièrement. Il peut s’agir de modifications purement techniques, mais aussi de changements destinés à permettre un aménagement en particulier ou encore, un changement de destination d’une zone du territoire communal.

Les évolutions du PLU sont une façon, pour une municipalité ou une intercommunalité, de rendre les règles de construction plus ou moins contraignantes, en fonction de la politique qu’elles entendent mener en termes d’urbanisme. Elles peuvent avoir des conséquences directes sur la valeur d’un terrain ou la faisabilité d’un projet.

Mais le PLU n’est pas le seul levier sur lequel peut jouer un maire pour favoriser, ou non, la construction immobilière sur son territoire. L’ensemble de la politique municipale a des conséquences sur l’activité de la ville et, donc, sur son marché de l’immobilier. 

SRU et logements sociaux

La Loi SRU, de décembre 2000, impose à certaines communes un quota minimum de logements sociaux sur leur territoire. C’est 25 % en zone tendue pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en région parisienne), quand elles font partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants qui comprend au moins une ville de plus de 15 000 habitants. En zone moins tendue, le quota est ramené à 20 %. 

Naturellement, un maire peut se montrer plus ou moins empressé de remplir ces quotas. De fait, selon les chiffres du ministère de l’environnement publiés en 2025, 54 % des communes ne respectent pas cette obligation. Mais il peut aussi décider d’aller au-delà.

La loi prévoit, bien sûr, des sanctions en cas de manquements. Le levier principal, c’est un prélèvement annuel sur les ressources fiscales des communes fautives, proportionnel au déficit constaté de logements sociaux. 

En favorisant plus ou moins la construction de logements sociaux, un maire a donc une action très directe sur le marché immobilier de sa commune. Plus de logements à loyer modéré, c’est moins de tension sur le marché locatif et c’est un marché de la transaction plus sain. 

Taxe foncière, une arme à double tranchant

C’est un des éléments que les candidats à l’accession regardent en premier : le montant de la taxe foncière sur la commune où se situe le bien qu’ils convoitent. Rappelons que cette taxe est la dernière sur laquelle les municipalités ont encore une prise directe. En période de réduction des dotations de l’État et d’augmentation des besoins de financement, la tentation de jouer sur cette ressource est assez forte pour beaucoup d’équipes municipales. Mais une taxe foncière élevée, c’est un signal négatif envoyé aux futurs acquéreurs et aux propriétaires bailleurs. C’est aussi un risque électoral qui se prend plus facilement en début de mandat qu’à la fin.

En dernier recours : prendre et interdire

En termes d’immobilier, l’action du maire peut parfois prendre une forme assez radicale. La municipalité dispose de ce que l’on appelle un droit de préemption urbain. Cela lui permet de prendre la place d’un acheteur lors d’une opération immobilière et de se porter acquéreur d’un bien, sans que le vendeur ne puisse s’y opposer. Cette opération doit s’inscrire dans le cadre de l’intérêt général, un projet urbain structurant, un équipement collectif, une action  économique ou environnementale.

Le maire peut également, via son conseil municipal, instaurer un permis de louer dans certains quartiers de la ville. Cela pour sortir du marché locatif des logements qui ne répondent pas aux critères communément admis de décence et/ou de sécurité.

Notons enfin que le maire est garant de la sécurité du bâti sur sa commune et que, dans ce cadre, il peut émettre un décret de « mise en sécurité » d’un bien immobilier qui oblige le propriétaire à réaliser des travaux ou à détruire le bâtiment.