Immobilier de prestige, le prix du rêve

L’immobilier de prestige reste un marché de niche en France. Mais même inaccessible au plus grand nombre, il nous fait tous rêver. Quels en sont les ressorts et comment se porte-t-il ? Tour d’horizon.

 

Immobilier de prestige, de quoi parle-t-on au juste ? Peut-on définir l’immobilier de prestige à partir de critères exclusivement financiers ? Pas sûr.  Le prestige, c’est d’abord, une situation géographique d’exception. Un quartier recherché, une rue renommée, une vue imprenable, un site chargé d’histoire… Ce qui caractérise également le bien de prestige, c’est le zéro défaut.  A cela, bien sûr, doit s’ajouter des prestations haut de gamme et un parfait état général. 

Cette description nous emmène dans les fourchettes de prix les plus élevées du marché mais, d’une région à une autre, un bien de prestige peut s’afficher à des niveaux bien différents. Pour 500 000 € par exemple, vous avez un appartement assez standard à Paris. A Tours ou à Angers, vous pouvez acquérir un très bel espace dans une copropriété de standing.  

Prestige, luxe et ultra-luxe

On peut distinguer trois catégories de biens qui ont chacune leur marché propre. 

La première, c’est l’immobilier Premium. A Paris, cela correspond à des biens qui dépassent 1,6 million d’euros. Dans les départements qui se situent dans la moyenne nationale, comme ceux de nos régions, on est à 600 000 €. 

Vient ensuite le segment du luxe à partir de 3 millions à Paris et 1,2 million ailleurs. Enfin, le créneau de l’ultra-luxe commence au-delà de 8 millions à Paris et 3 millions dans le reste de la France. 

Selon une étude récente, 33 000 transactions de prestige ont été réalisées en 2024 en France. Cela représente moins de 4 % de l’ensemble des ventes. Mais en valeur, le poids du prestige grimpe à 17 %. 

Naturellement, les transactions dites « premium » forment le gros des bataillons. L’ultra-luxe, par exemple, ne représente que 400 transactions sur l’année en France. 

Un nombre de transactions en repli

Entre les différentes catégories de l’immobilier haut de gamme, les clientèles et donc les mouvements de marché ne sont pas du tout les mêmes. La catégorie Premium inclut des familles très aisées, mais surtout issues du marché local ou national. La catégorie de l’ultra-luxe comprend une clientèle internationale, qui ne réagit pas du tout de la même manière et n’a ni les mêmes exigences ni les mêmes objectifs. 

Le marché du luxe est particulier et sans doute plus résilient que les autres, notamment parce qu’il est moins soumis aux aléas des taux d’emprunt. Pour autant, il n’a pas échappé à la baisse globale de l’activité immobilière que l’on a connue en 2023 et 2024. En 2024, par exemple, on a enregistré 20 % de transactions de prestige en moins par rapport à 2023. Une baisse plus sensible que le marché traditionnel qui lui, s’est contracté de 10 % environ. Le segment de l’ultra-luxe a été particulièrement impacté, avec seulement 433 transactions en 2024, contre un millier l’année précédente. Il semble, en l’occurrence, que se soit surtout les turbulences internationales qui ont joué un rôle dans ce net repli. 

Mais des prix qui se maintiennent

En termes de prix, en revanche, le marché du prestige se distingue du marché traditionnel. Alors que l’activité est en diminution, les prix restent globalement stables, voire orientés à la hausse. On est à +1,4 % en 2024 pour les biens premium, -0,4 % pour les biens de luxe et +5,3 % pour les biens ultra-luxe. Conclusion, face à une offre faible, les acquéreurs qui franchissent le pas sont, sur ce segment, prêts à mettre le prix. 

Les premiers mois de 2025 montrent, selon les professionnels du secteur, un retour assez sensible de la demande. Mais il est encore trop tôt pour savoir avec certitude si cela va se concrétiser par une reprise nette de l’activité. 

Le marché du prestige, moins lié aux taux immobiliers est, en revanche, très dépendant des indicateurs financiers et notamment boursiers. De ce point de vue, le moins que l’on puisse dire, c’est que l’environnement macro-économique et politique national comme international n’est pas des plus favorables. 

Pour autant, à une échelle internationale, la France conserve des atouts de premier plan. L’architecture parisienne, les côtes méditerranéenne et atlantique, mais aussi la douceur et les pierres ligériennes en font partie. 

Plusieurs études récentes, en effet, incitent plutôt à l’optimisme. « C’est sans doute un bon moment pour se positionner à l’achat et je suis convaincu que 2025 sera l’année du redémarrage du marché avec un cycle qui se poursuivra sur plusieurs années », écrivait récemment Laurent Demeure, président de Coldwell Banker Europa Realty.

Immobilier de prestige en Touraine et en Anjou

Le château est le type de bien qui symbolise vraiment le luxe en Touraine et en Anjou. On peut en trouver à partir de 2 millions d’euros, parfois moins si l’état général oblige à réaliser des travaux importants. Le château, souvent accompagné d’un vaste parc, s’adresse à une clientèle très particulière qui mesure et accepte les contraintes liées à ce type de résidence.

Mais il serait réducteur de limiter le luxe ligérien à ce créneau. Une très belle maison de ville, à Tours ou à Angers, entre clairement dans le créneau de l’immobilier de prestige. Pour un hôtel particulier à Tours, comptez entre 1,2 et 2,5 millions d’euros et entre 1 et 2 millions à Angers.

Mais les acquéreurs, qu’il s’agisse de Parisiens à la recherche de calme ou d’étrangers amateurs de douceur ligérienne, recherchent également les belles demeures, si possible chargées d’histoire, en secteur plus rural. Entre 600 000 € et 1,5 million, la Touraine comme l’Anjou, offrent des nombreuses possibilités : manoirs restaurés, anciennes maisons de maître, fermes transformées en habitations de standing ou maisons d’architecte posées en pleine nature.