Immobilier : comment acheter moins cher

Plusieurs dispositifs permettent de réduire la facture au moment de l’achat ou lors de l’amortissement d’un bien immobilier. Ils sont soumis à des conditions, mais ils restent accessibles et permettent souvent de réaliser de bonnes affaires.

 

On en parle depuis des mois. Il a connu toutes les vicissitudes possibles liées au parcours parlementaire.  A la faveur du budget 2026, le statut de bailleur privé a pourtant vu le jour et il a pris le nom de l’actuel ministre du Logement, Vincent Jeanbrun.  

De quoi s’agit-il ? Ce fameux statut est demandé à cor et à cri par tous les professionnels du logement, depuis la fin du dispositif Pinel. L’objectif est de redonner de l’intérêt fiscal à l’investissement locatif. En particulier dans le neuf, lourdement pénalisé par la disparition de l’ancien mécanisme de défiscalisation. Ce manque d’incitation, associé à la hausse des coûts de construction et à celle des taux d’intérêt, avait fortement pesé sur le secteur de la promotion immobilière. A tel point que le spectre d’une véritable crise du logement commençait à se faire jour. Le dispositif Jeanbrun est, donc, la mesure principale du « plan de relance » concocté par l’exécutif à destination du secteur. Il sera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028. 

Le principe, c’est l’amortissement

Le dispositif Pinel permettait une réduction de l’imposition. Le Jeanbrun, lui, est basé sur la notion d’amortissement. Concrètement, cela signifie qu’il est possible de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des revenus du propriétaire. Le dispositif permet un amortissement annuel de 3,5 à 5,5 %, sur 80 % de la valeur du bien.

Le montant de la déduction dépend du montant du loyer. Plus il est accessible, plus l’incitation est importante. 

L’amortissement maximal est de 8 000 € par an si le loyer se trouve dans la catégorie intermédiaire. Le plafond monte à 10 000 € pour un loyer dit « social » et à 12 000 € pour un loyer considéré comme « très social ». 

De plus, il est également possible de déduire les charges du revenu global du foyer, à hauteur de 10 700 €.

Notons que le dispositif Jeanbrun s’ouvre à tous les logements neufs et aussi aux logements dans l’ancien. Mais il faut que le projet comprenne 30 % de travaux. Très important, il n’y a pas de limitation géographique ni contrainte de zonage.

Jeanbrun : comment en profiter ?

Le dispositif Jeanbrun s’accompagne naturellement d’une série de conditions. La première, c’est bien sûr le montant des loyers. Le loyer « intermédiaires », « social » ou « très social » répond à des normes de réduction par rapport aux prix pratiqués sur le marché privé. C’est 15 % pour le loyer intermédiaire, 30 % pour le loyer social et 40 % pour le loyer très social. 

Le bien doit obligatoirement être loué nu (non-meublé) et seulement au titre d’une résidence principale. D’autre part, le propriétaire doit accepter de mettre son bien en location pour au moins 9 ans.

Précision importante, le locataire ne peut pas être une personne appartenant au foyer fiscal du propriétaire. Pas non plus un ascendant ou un descendant au 2e degré. Impossible, donc, de mener une opération Jeanbrun pour financer le logement étudiant du petit dernier. 

Enfin, dernière condition, les ressources des occupants sont encadrées, selon la même terminologie que les loyers : intermédiaires, social ou très social. 

Ce dispositif, en revanche, n’est pas réservé à une catégorie d’investisseur. Particulier, professionnel, primo-accédant ou SCI… Tout le monde y a droit.

PSLA, l’accession sécurisée

Le Prêt Social Location-Accession est une autre façon de réaliser un investissement rentable. Attention, précisons bien qu’il ne s’agit pas, ici, d’investissement locatif. Le dispositif dont on parle ne fonctionne que pour les acquéreurs d’une résidence principale. Mais investir pour soi-même, c’est toujours investir. C’est se constituer un capital et miser sur l’avenir. 

Le PSLA est un dispositif qui favorise l’accession à la propriété. Il permet d’entrer dans les lieux avec un statut de locataire-accédant. Cette période dure six mois au minimum mais elle peut être allongée. Durant cette période, le locataire-accédant paye une redevance mensuelle dont une partie est l’équivalent d’un loyer et l’autre partie, dite acquisitive, s’apparente à de l’épargne qui viendra en déduction du prix de vente du bien lorsque le locataire-accédant lèvera l’option. La levée d’option correspond à la signature chez le notaire de l’acte authentique de vente.

La TVA sur le bien acheté en PSLA est de 5,5 % au lieu de 20 %. De plus l’acquéreur n’a pas à payer de taxe foncière pendant 15 ans. De plus, il s’agit d’un achat sécurisé puisqu’en cas de difficultés avant ou après l’achat, l’acquéreur est relogé.

Le PSLA est ouvert sous conditions de ressources et uniquement pour l’achat d’une résidence principale. Mais les plafonds sont assez hauts et ce dispositif concerne plus de foyers qu’on ne le pense. En zone B1 (marché dynamique mais pas tendu), pour une habitation occupée par quatre personnes, les revenus ne doivent pas dépasser 82 871 €.

BRS, le dispositif qui monte

Quand vous achetez un bien immobilier en BRS, en fait, vous n’achetez que le logement et vous louez le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Or, le terrain représente entre 15 et 40 % d’une acquisition. A cela s’ajoute l’avantage d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Pour les primo-accédants, il est possible de mobiliser le Prêt à taux zéro pour une partie de l’acquisition. 

Pour rendre le BRS plus facile d’accès, le gouvernement a décidé d’en modifier les critères d’éligibilité pour 2025. Il sera désormais possible de proposer le bien que l’on achète en BRS à la location. Sauf, bien sûr, si une interdiction de mise en location est mentionnée sur votre bail. Cela permet à des acquéreurs qui ne disposent pas de revenus importants, de se constituer un patrimoine. 

Cette extension du cadre du BRS s’accompagne d’un ensemble de restrictions visant à éviter les effets d’aubaine. Il ne sera plus possible de bénéficier si vous êtes propriétaire d’un « logement adapté à vos besoins et à vos capacités financières, que vous pouvez utiliser comme résidence principale ». 

Acheter dans le parc social

C’est assez peu connu, mais il est possible d’acquérir des logements anciens issus du parc social. Avant d’être cédés ces logements, qui sont souvent construits depuis dix ou quinze ans, sont généralement remis à neuf. Ils sont proposés en priorité aux locataires du bailleur concerné, mais s’ils n’ont pas trouvé preneur, ils sont ensuite accessibles à n’importe quel acquéreur. Ces logements sont régulièrement proposés en dessous du prix du marché. Rappelons que les logements sociaux sont régis par les mêmes normes environnementales et de confort que les logements du parc privé. Pour en profiter, il suffit de faire un tour sur les sites internet des différents acteurs du logement social en région. 

Du neuf, à prix maîtrisé

Voici encore un mécanisme trop méconnu du grand public et qui peut pourtant aider des foyers un peu courts financièrement, à devenir propriétaire. La vente à prix maîtrisé se met en place à l’initiative d’une commune qui décide de céder une parcelle de son territoire à un promoteur, à un prix inférieur à sa valeur réelle. En échange, le professionnel s’engage à proposer une partie de son programme à un prix également inférieur à celui du marché. C’est une mesure qui permet de soutenir la construction neuve, dans un contexte très délicat pour cette activité. Pour en bénéficier, il faut respecter un plafond de ressources décidé par la collectivité, être primo-accédant et acheter le bien pour en faire sa résidence principale. Notons qu’il est également impossible de revendre le bien au prix du marché pendant cinq ans.