Notre guide du premier achat immobilier

Devenir propriétaire de son logement est un rêve qui ne se dément pas de génération en génération. C’est aussi, bien sûr, une étape cruciale dans la vie, particulièrement excitante mais aussi un peu anxiogène. Voici quelques conseils pour que tout se passe au mieux.

 

La première chose à faire pour réussir son premier achat immobilier, c’est de définir clairement ses besoins et ses priorités. Et, bien sûr, il convient de se projeter sur les cinq ou dix ans qui viennent. En France, en effet, les propriétaires conservent leur bien immobilier sept ans en moyenne. De combien de pièces aurez-vous besoin au cours de cette période ? Si vous avez un projet d’enfant ou la perspective d’une activité en télétravail, il faut en tenir compte. Voulez-vous vous orienter vers un logement neuf, avec les caractéristiques de confort et de performance énergétique que cela implique ? Préférez-vous un bien existant ? De quel extérieur avez-vous besoin ? Voulez-vous tout faire à pied et donc opter pour un centre-ville ou acceptez-vous de prendre votre voiture au quotidien ?

Il est indispensable de répondre à toutes ces questions et à bien d’autres du même genre et de classer les critères par ordre de priorité. Ceux qui sont pour vous « non négociables » serviront de socle à votre recherche.

Définir son budget

Pour commencer, il vous faut établir un bilan précis de votre épargne, que ce soit sur vos livrets d’État (Livret A, Livret Développement Durable…), en assurance vie ou, par exemple, en PEL. C’est votre épargne qui va constituer votre apport personnel. Plus cet apport est important, moins vous aurez à rembourser chaque mois et plus vous obtiendrez un prêt facilement. Notez qu’un Prêt à taux zéro, un prêt patronal ou un prêt familial sans intérêt peut venir compléter cet apport. Attention cependant, il faut toujours prévoir de conserver une partie de votre épargne pour pouvoir répondre à un éventuel besoin imprévu dans les années qui suivent votre achat immobilier. 

Vient ensuite le calcul de votre capacité d’endettement. Globalement, on estime que la totalité des emprunts d’un ménage ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus. La notion de « reste à vivre » est également essentielle. Elle désigne, comme son nom l’indique, la somme nette qui va vous rester pour faire face vos dépenses courantes. 

Comment obtenir son prêt quand on est primo-accédant ?

Pour obtenir un prêt bancaire quand on achète un bien immobilier pour la première fois, on peut suivre quelques conseils simples. 

Tout d’abord, il est important de présenter des comptes courants « propres ». C’est-à-dire qu’il faut absolument éviter tout découvert au cours des trois derniers mois avant la demande de prêt. Quand il constate un découvert, le banquier se dit forcément que vous avez du mal à tenir votre budget et cela ne le met pas dans de bonnes dispositions. Attention aussi à limiter autant que possible les dépenses inutiles ou trop ludiques. Les banquiers préfèrent toujours les fourmis aux cigales.

De la même façon, plusieurs mois avant votre demande, soldez tous les crédits à la consommation (hors prêt véhicule) et fermez les cartes de fidélité associées à un crédit. Pour le calcul de votre capacité d’endettement, tout cela sera pris en compte et cela risque de limiter grandement votre capacité d’emprunt. A l’inverse, mettez en avant votre capacité d’épargne. Même avec des revenus modestes, être capable de mettre de côté une petite somme chaque mois est un atout essentiel au moment de la demande d’un prêt. 

Les prêts aidés : la star, le PTZ

Le Prêt à taux zéro, c’est vraiment LE dispositif phare d’aide à l’accession à la propriété des primo-accédants. Car, pour en bénéficier, il ne faut pas avoir été propriétaire de son logement dans les deux années qui précèdent la demande. 

Il peut être mobilisé pour l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison, n’importe où sur le territoire. On peut aussi l’utiliser pour acheter dans l’ancien, mais seulement dans les zones où le marché immobilier est détendu (zones B2 et C) et seulement si l’on réalise des travaux qui couvrent au moins 25 % du budget total et qui permettent une amélioration de la performance énergétique. Dans ce cadre, il est important de rappeler que le PTZ est désormais cumulable avec le dispositif MaPrimeRénov’, ce qui peut permettre à des primo-accédants de se positionner sur l’achat de biens à rénover en bénéficiant d’un financement total des travaux, soit en subvention soit en PTZ.

Le PTZ est cependant soumis à des conditions de ressources qui dépendent de la situation géographique du logement et du nombre de personnes qui y habitent. Quant au montant du financement, il dépend lui aussi de vos revenus. Il va de 20 à 50 % du montant total de l’achat pour un appartement et de 10 à 30 % pour une maison individuelle neuve. Dans tous les cas, des plafonds de financement sont prévus en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes dans le logement. Généralement, un PTZ est souscrit sur une durée de 20 à 25 ans et il est possible de ne pas payer de remboursement, au maximum pendant les 15 premières années. 

D’autres prêts à ne pas négliger

Les primo-accédants salariés d’une entreprise de plus de dix salariés, sous conditions de ressources, peuvent bénéficier d’un Prêt Action Logement (PAL). Également appelé « Prêt 1 % logement », il s’élève à 30 000 €, avec un taux fixe de 1 % et une durée de 25 ans.  

Contrairement à la quasi-totalité des prêts aidés, le prêt conventionné n’est, lui, soumis à aucune condition de ressources et aucune condition géographique. Il peut financer la totalité de votre opération, à l’exception des frais de notaire et des frais de dossier. Qu’il s’agisse d’un taux fixe ou variable, il est est plafonné. Ce prêt ne peut être accordé que par un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’État. Et, pour en bénéficier, il faut que le logement acheté (neuf ou ancien avec travaux) devienne votre résidence principale dans l’année qui suit la vente. 

Pour les primo-accédants, l’outil du Prêt Épargne Logement (PEL) ne doit pas être négligé. Le principe, c’est d’épargner pendant quatre ans minimum pour obtenir ensuite un prêt à un taux garanti, fixé à l’ouverture du plan. Ce prêt, outre qu’il démontre votre capacité à épargner, peut être complété par un autre prêt aidé. 

Les aides locales à l’accession

On ne le sait pas assez, mais les collectivités locales accordent souvent des aides complémentaires aux primo-accédants. Il peut s’agir d’un PTZ local, d’une exonération de taxe foncière ou de subventions à l’installation ou la rénovation, par exemple dans les centres-villes anciens. Ces aides sont généralement cumulables avec les aides nationales. Pour en prendre connaissance, vous pouvez visiter le site internet de la commune où vous allez vous installer. Les agences départementales d’information sur le logement (ADIL) sont également une excellente source d’information. Enfin, si vous faîtes appel à un courtier en prêt immobilier, il saura vous conseiller sur ces apports non négligeables.

PSLA et accession sociale

Les conditions d’accès au Prêt Social Location Accession (PSLA) dépendent des organismes qui montent les opérations. Mais, bien souvent, le fait d’être primo-accédant est un des critères d’attribution, en plus des critères de ressources définis au niveau national. 

Le PSLA se déroule en deux temps. Le candidat à l’accession entre dans le logement avec un statut de locataire-accédant. Cette phase dure entre six mois et un an. Durant cette période, le locataire-accédant paie une redevance mensuelle dont une partie est l’équivalent d’un loyer et l’autre partie, dite acquisitive, s’apparente à de l’épargne qui viendra en déduction du prix de vente du bien lorsque le locataire-accédant lèvera l’option. La levée d’option correspond à la signature chez le notaire de l’acte authentique de vente.

L’acquéreur est exonéré de taxe foncière durant 15 ans et il bénéficie de frais de notaire réduits. Enfin, les acquéreurs éligibles au PSLA le sont aussi au PTZ.