Débuter dans l’investissement locatif

Avant de débuter dans l’investissement locatif, il faut apprendre à maîtriser quelques aspects fondamentaux, histoire de partir sur de bonnes bases.

De quoi parle t-on ?

Commençons par le commencement. Qu’est-ce qu’un investissement locatif ? C’est, simplement, le fait d’acheter un bien immobilier dans l’optique de le louer et de tirer profit de sa location. Cela permet, de surcroît, de se constituer un capital immobilier. 

On peut, bien évidemment, investir son propre capital et acheter le bien au comptant. Mais, tout l’intérêt de l’investissement immobilier est de recourir à l’emprunt pour bénéficier de diverses mesures d’incitation fiscale. Notons que la pierre est le seul domaine dans lequel une banque vous prête de l’argent pour investir. Et, même s’ils ont beaucoup augmenté, les taux d’intérêt restent plus faibles que l’inflation. Et donc, emprunter demeure une option rentable. Attention cependant, l’inflation devrait revenir à la normale (autour de 2% par an) dans les mois qui viennent. Si vous empruntez à taux fixe aujourd’hui, vous serez au-dessus de ce seuil.

Payer moins d’impôts

Pourquoi dit-on que l’investissement locatif est un bon levier pour payer moins d’impôts ou, comme disent les conseillers en patrimoine, défiscaliser ses revenus. Tout simplement parce que les remboursements de votre emprunt immobilier sont déductibles des loyers que vous percevez. Si, par exemple, vous avez des travaux à financer dans le logement, vous pouvez faire en sorte de créer un déficit. C’est-à-dire que le montant de vos loyers ne suffisent pas à couvrir le remboursement du crédit. Ce déficit est déductible de vos revenus, sans plafond. C’est donc un excellent moyen de faire baisser votre assiette fiscale et, donc, vos impôts. 

Naturellement, il y a des différences selon que vous louez votre logement vide ou meublé et selon le mode de calcul des charges que vous choisissez. Mais le principe est le même dans tous les cas.

Des dispositifs pour toutes les situations

Il existe plusieurs dispositifs qui viennent s’ajouter à ce premier principe et que l’Etat a mis en place pour dynamiser des secteurs particuliers. Le plus connu est le dispositif Pinel, qui donne une réduction d’impôt pour l’achat et la mise en location d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans un bâtiment collectif et dans une zone dite tendue. C’est-à-dire un secteur où la demande locative est supérieure à l’offre. Les taux de défiscalisation sont réduits depuis le début de l’année 2023, sauf si le logement répond aux nouvelles normes environnementales. On parle alors de Pinel +

Dans l’ancien, c’est le dispositif Denormandie qui domine. Il offre une réduction fiscale pour financer la rénovation d’un logement existant, dans un quartier ancien dégradé, en vue de sa mise en location. Pour simplifier, disons qu’il permet de profiter des mêmes avantages que le Pinel, mais dans l’ancien avec travaux.

Des réductions d’impôt sont également prévues pour les logements loués à des tarifs dits « abordables », dans le cadre d’une convention avec l’agence nationale de l’habitat (Anah). L’avantage est d’autant plus important que le marché locatif du secteur est tendu. 

Soignez votre dossier

Attention, depuis quelques mois, les conditions d’octroi des prêts bancaires sont devenues plus strictes. Plus question, pour la plupart des banques, d’aller au-delà des 35 % d’endettement pour un ménage. De même, la part de l’apport demandé est en progression. Et, dans le calcul, le revenu issu des futures locations n’est souvent pas pris en compte. Attention donc aux estimations trop optimistes.