Canicule : coup de chaud sur l’immobilier

La canicule fait trembler l’immobilier. Le réchauffement climatique en général modifie la carte et la nature des zones à risque. La lutte contre ce dérèglement implique des mesures fortes et souvent contraignantes. Tout cela change durablement la donne sur le marché de l’immobilier.

Plus personne ne peut plus aujourd’hui contester sérieusement le réchauffement climatique. Il est même  totalement inédit dans son ampleur et sa rapidité. On peut considérer que nous sommes actuellement en train de vivre un réchauffement de 4° en moins de 200 ans. Pour mémoire, la sortie de l’ère glacière, qui avait représenté une augmentation de 6° de la température moyenne, s’était déroulée en 100 000 ans environ. 

La conséquence de ce mouvement extrêmement rapide, c’est que chaque humain peut en percevoir les effets au cours de sa vie. Et, il en va de même pour le cycle de vie des logements que nous construisons. Ceux que nous avons bâtis il y a cinquante ans, nous les avons conçus  dans un contexte climatique totalement différent. Pour ceux que nous construisons aujourd’hui, nous devons impérativement intégrer des évolutions qui interviendront bien avant leur destruction. 

Les effets du changement climatique sont donc majeurs. Et, surtout, ils doivent absolument être pris en compte de manière immédiate. 

Protéger l’habitat des catastrophes naturelles

Les événements climatiques se multiplient et font peser un risque important sur l’habitat. 

Le territoire national est délimité en zones qui inventorient et mesurent les différents risques naturels. Le Plan de prévention des risques naturels (PPRN) et le PLU intègrent ces éléments. Et, bien sûr, le classement d’un bien immobilier dans une zone inondable ou à fort risque d’incendie impacte directement sa valeur. Certains biens peuvent même devenir invendables ou inhabitables, par exemple, au bord d’une côte qui s’effondre ou dans un quartier sujet aux inondations. 

A l’inverse, des collectivités (communes ou agglomérations) investissent dans des infrastructures résilientes, des systèmes de gestion de l’eau, une revégétalisation… Si cela peut imposer une contrainte à court terme sur le marché de l’immobilier, cela contribue à valoriser les constructions futures.

Zones à risques, immobilier impacté

Les effets du changement climatique n’épargnent aucune région. Une inondation ou une tornade peut frapper à peu près n’importe où. Mais il y a quand même des constantes que l’on connaît aujourd’hui assez bien. Les régions littorales sont évidemment en première ligne. Pour autant, il ne faut pas oublier les bords de fleuves ou les zones urbanisées sur d’anciens marais, également très à risque. 

De la même manière, les grandes villes du sud de la France connaissent une augmentation rapide des périodes de très grande chaleur. Cela pèse lourdement sur l’habitabilité de certains logements peu adaptés ou mal isolés. Mais des phénomènes similaires sont possibles dans des villes situées plus au nord. On le voit notamment dans nos régions, dans les villes qui ne mettent pas en place des mesures pour limiter la température urbaine.

Les territoires ruraux sont moins concernés par la chaleur générée par le bitume et l’artificialisation des sols. En revanche, ils sont très impactés par les effets de la sécheresse, qui augmente, notamment, le risque d’incendie. 

La construction doit s’adapter

Le secteur du bâtiment représente 18 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Quant au logement résidentiel, il consomme 30 % de l’énergie finale. L’habitat est donc un levier majeur dans la lutte contre le réchauffement climatique. C’est tout l’enjeu de la fameuse loi Climat et Résilience, qui a instauré le DPE opposable. Ce faisant, elle a tran sformé ce diagnostic en pierre angulaire de l’immobilier actuel. 

On le sait, le classement en « passoire énergétique », classe F et G du DPE, équivaut à une sortie du parc locatif. Cela ouvre droit, aussi, à des aides plus importantes pour la rénovation de son logement. Tous les acquéreurs, aujourd’hui, mais également les candidats à la location, placent le DPE en tête des leurs critères de choix. Car, chacun l’a bien compris, les logements les moins bien classés devront faire l’objet de travaux dans les années qui viennent. 

L’autre conséquence majeure sur l’immobilier se situe sur le front de la construction neuve. L’État a mis en place, au fil des années, des normes de plus en plus contraignantes. Leur objectif est double. Il s’agit, d’abord, de rendre la construction moins émettrice de gaz à effet de serre. Pour cela, il faut favoriser les matériaux biosourcés et les modes de construction vertueux. Mais l’autre objectif, c’est d’obliger les constructeurs à produire des logements les moins consommateurs d’énergie possible. Le but est de tendre vers des logements totalement passifs. Résultat, la France est le pays du monde où la construction de logements neufs est la plus vertueuse, mais aussi parmi les plus chères.

Assurance habitation : le coût du risque

C’est une conséquence directe du réchauffement climatique qui n’a échappé à personne. Les tarifs des assurances habitation ne cessent d’augmenter. Ils ont progressé en moyenne de 10 à 12 % en 2025 et encore de 6 à 7 % en 2026. 

A cela, une explication assez simple. Pour garantir les indemnisations des catastrophes naturelles qui ne peuvent pas être prises en charge par le privé, le régime d’indemnisation des catastrophes naturelles (Cat-Nat), a été créé en 1982. Une prime spéciale est intégrée dans tous les contrats d’assurance pour en garantir le financement. Le problème, c’est que ce fonds est de plus en plus sollicité et que la contribution est de plus en plus élevée. Et cela ne risque pas de s’arranger, puisque la Cour des comptes estime que l’augmentation du coût des catastrophes naturelles devrait se situer entre +47 % et +85 % d’ici 2050. 

L’autre effet de la multiplication des catastrophes naturelles, c’est l’explosion des situations de conflit entre les compagnies d’assurance et les assurés. Dans un communiqué, en décembre 2025, l’UFC Que Choisir indiquait que les litiges liés aux aléas climatiques avaient été multipliés par cinq entre 2023 et 2024.

Fissures et tremblements

Une récente étude (Qualitel, 2025) indique que 94 % des Français estiment être exposés, pour leur habitat, à au moins un des grands aléas climatiques (eau, vent, chaleur et froid).

Mais le risque climatique ne se limite pas aux événements météorologiques les plus visibles. Le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux (RGA) s’est amplifié de façon considérable avec le réchauffement des températures. Les successions de périodes de sécheresse et de pluies intenses provoquent des fissures visibles dans de très nombreuses habitations, dans toutes sortes d’environnement.  

Le marché de la résidence secondaire fortement impacté

Les évolutions du climat et les risques qu’elles induisent modifient les données du marché de la résidence secondaire. Les zones littorales, notamment celles situées dans les secteurs les plus directement concernés par l’érosion des côtes sont particulièrement touchées. Mais c’est vrai aussi pour les grandes villes du sud de la France qui deviennent difficiles à vivre en période estivale. 

De la même façon, les propriétés situées à proximité de forêts ou de zones humides perdent de leur attrait. A l’inverse, des secteurs comme la Normandie, l’intérieur de la Bretagne, mais aussi, dans une moindre mesure, les secteurs ruraux du centre de la France, pourraient retrouver une réelle attractivité. Les villes moyennes de nos régions, Angers, comme Tours ou Poitiers ont su s’adapter au changement climatique en adaptant les modes de transports et en donnant plus de place à la végétation. Des éléments qui seront sans doute déterminants pour les années à venir.