Bail réel et solidaire : comment ça marche ?

Le bail réel et solidaire est un dispositif trop méconnu. Pourtant, il permet de réaliser des économies importantes sur l’achat d’un bien. Un vrai bon plan pour accéder à la propriété.

 

Acheter son logement, même en secteur tendu, avec une réduction de 25 à 40 % sur le prix de marché ? Dit comme cela, on craint un peu la mauvaise réclame ou carrément l’arnaque. Et pourtant, c’est bel et bien ce que permet l’accession en Bail Réel et Solidaire (BRS).

Ce nouveau dispositif a été rendu possible par la loi ALUR de 2016. Il permet de n’acheter que le logement en lui-même et pas le terrain qui va avec. 

Le foncier, le propriétaire du logement le loue à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), pour un prix bien inférieur à la valeur du marché. Un OFS, c’est un organisme à but non lucratif ou à lucrativité limitée agréé et sous le contrôle du préfet de région. C’est la seule structure qui peut proposer un BRS.

Pour un logement neuf, l’acquéreur bénéficie en plus d’une TVA réduite à 5,5 %. Pour boucler son financement, l’acquéreur peut, en plus, bénéficier d’un PTZ. 

On sépare le logement du foncier

Bien évidemment, le propriétaire a le droit de revendre son logement quand bon lui semble mais pas à n’importe quel prix. Le prix de revente ne doit pas dépasser le prix d’achat affecté d’un coefficient défini à l’avance par l’OFS. Le principe étant que le logement revienne à un foyer éligible au dispositif. Et, comme dans le cas du PSLA, le propriétaire bénéficie d’une garantie de rachat par l’OFS s’il ne trouve pas de repreneur. 

Un particulier peut signer un bail de ce type directement avec un OFS. Mais un promoteur ou un bailleur social peut le faire également, à la condition expresse de ne louer ou vendre les logements qu’à des foyers éligibles. 

En principe, le BRS peut être utilisé n’importe où sur le territoire national. Mais, dans les faits, les programmes qui sortent dans ce cadre se situent presque exclusivement des zones où l’immobilier est tendu ou dans le cœur des agglomérations.

Pour y être éligible, il ne faut pas dépasser un certain plafond de ressources. En zones B1, B2 et C, c’est 25 318 € pour une personne seule et, par exemple, 43 273 € pour une famille de quatre personnes. Et, bien sûr, il faut que le logement acquis serve de résidence principale.

L’accession abordable, mode d’emploi

Derrière cet intitulé assez alléchant, il y a, en fait, des initiatives locales. Une ville ou une communauté d’agglomération a, en effet, la possibilité d’agir sur le prix de certaines constructions neuves sur son territoire. 

Le principe est simple. La collectivité consent à un important rabais sur le prix du terrain qu’elle cède à un opérateur immobilier. Dans le cœur d’une ville ou dans une zone tendue, cela peut être déterminant sur le coût global de l’opération. 

En échange, le prestataire met en vente un nombre déterminé de logements en dessous du prix du marché. Cela peut concerner l’ensemble de la construction ou seulement une partie. La décote peut aller de 20 à 40 %. Au moment de la commercialisation, ces logements sont réservés à certains acquéreurs qui ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources. En général, ces opérations sont menées avec des organismes spécialisés dans l’accession sociale. L’objet de ces entreprises est avant tout l’utilité sociale et les contraintes de profit sont moindres pour elles. Bien souvent, les opérations d’accession abordable à la propriété sont jumelées avec des opérations locatives HLM, à destination des personnes qui ne peuvent pas se loger dans le parc privé. 

Economies

Dans un marché de l’immobilier qui reste très difficile d’accès pour la plupart des primo-accédants, l’accession sociale à la propriété est une option à ne pas négliger. Elle offre des tarifs très attractifs et permet de se loger dans le neuf ce qui, compte tenu des normes actuelles de construction, assure de surcroît d’importantes économies sur les factures énergétiques. D’une pierre, deux coups !