Acheter dans l’immobilier en 2023

Acheter dans l’immobilier en 2023, à Tours, Angers, Poitiers, comme dans les autres villes de la cela veut dire baisse du pouvoir d’achat global. Et, donc, tension sur le marché du locatif…

 

Pour ceux qui veulent acheter dans l’immobilier, le pouvoir d’achat des Français a continué de baisser en 2022. La Fnaim estime cette baisse à 6,1 %. Mais cette année a marqué une rupture. En 2020 et 2021, les acquéreurs perdaient du pouvoir d’achat à cause de la hausse des prix de l’immobilier. Les biens étant plus chers, on devait acheter plus petit, pour le dire simplement. Depuis le deuxième semestre 2022, c’est la hausse des taux d’intérêt qui joue. On dépense plus pour emprunter de l’argent, donc on dispose d’un budget plus réduit. Selon toute vraisemblance, ce mouvement devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023. 

Les professionnels ont calculé que si les taux atteignent les 3 % fin 2023 (ce qui est le scénario le plus optimiste), la baisse de pouvoir d’achat immobilier des Français sera de 13 %. Mais cela pourrait monter jusqu’à 20 % avec des taux à 4 %, ce qui n’est pas du tout à exclure. 

Autre effet, les études montrent que le niveau des taux d’intérêt immobilier influe directement sur le nombre de transactions. « Nous avons été déformés par des niveaux de transactions qui relevaient de l’exception au cours des années 2020 et 2021. La moyenne des années précédentes se situait plutôt autour de 850 à 900 000 ventes. Il ne faut pas voir dans ces données, une dégradation du marché, mais juste une correction. », indique Loïc Cantin. 

Tension sur le locatif

De façon mécanique, la baisse du nombre de transactions engendre une tension sur le marché de la location. Ce phénomène est amplifié par le fait que ce sont, en premier lieu, les primo-accédants qui souffrent des difficultés d’accès aux prêts et de la hausse des taux d’intérêt. 

Pour s’en convaincre, il suffit de consulter le portrait robot du primo-accédant en 2002, dressé grâce aux chiffres communiqués par Cafpi, le leader français des courtiers en immobilier, en partenariat avec la Fnaim. 

L’âge moyen de ce premier achat est de 34 ans. Les cadres représentent presque le tiers des primo-accédants (31 %) et le revenu annuel moyen du foyer est de 49 087 euros, ce qui est bien supérieur à la moyenne nationale. Et, dans les trois quarts des cas, les primo-accédants sont en CDI. Plus important encore, le montant de l’apport moyen est de  60 000 euros (18,4 % du financement), pour un montant emprunté de plus de 242 000 euros. 

Tension pour les primo-accédants

Ce profil s’éloigne de plus en plus de la réalité des personnes qui souhaitent acheter. « Ce qui nous gêne vraiment, c’est la situation des primo-accédants en France dont le parcours vers la propriété va devenir une question fondamentale. », confirme Loïc Cantin, président de la Fnaim.

Cela a deux conséquences. D’abord, une sorte de « panne du marché de l’immobilier », puisque toute une partie de la clientèle potentielle en est exclue. Mais cela maintient, en plus, le nombre de locataires à un niveau anormalement élevé, car les foyers qui ne peuvent pas acheter restent en location. L’installation dans la vie professionnelle et la stabilité familiale vont de pair, bien souvent, avec un achat immobilier. Cela libère des logements pour les étudiants ou les tout jeunes professionnels qui arrivent sur le marché et qui doivent se loger. Si les premiers ne peuvent plus accéder à la propriété, on observe un encombrement inévitable du marché locatif. Une situation encore aggravée par la loi Climat qui incite de nombreux propriétaires à mettre en vente des biens qu’ils ne pourront bientôt plus louer.

Par ailleurs, la Fnaim explique que tenir le calendrier imposé par la loi Climat pour la mise en conformité énergétique des logements est, tout simplement, impossible à tenir. 

Synthèse pour 2023

Les taux d’intérêt devraient continuer d’augmenter, au moins au cours du 1er semestre. 

Conséquence, les volumes de ventes devraient baisser en 2023, d’environ 10 %, à 1 million de ventes. La décélération des prix est engagée et devrait se poursuivre. Concernant l’investissement locatif, la hausse des taux de crédits, la baisse des rendements, les obligations énergétiques et la hausse des taxes foncières devraient continuer à peser.