Une SCI à Tours, c’est facile

Facile de monter une SCI ? C’est ce que l’on dit souvent. On lit même parfois que les formalités sont très simples peuventt se régler en quelques clics et en quelques minutes. Oui, la procédure n’est pas très compliquée, mais cette création n’est pas du tout anodine… 

Il ne faut surtout pas oublier qu’une SCI est, d’abord et avant tout, une société et que cela n’est pas sans conséquences. Ce statut impose en effet, par exemple, de tenir à jour une comptabilité annuelle et d’organiser des assemblées générales d’approbation des comptes. C’est la première chose que va vérifier un inspecteur des impôts en cas de contrôle fiscal. Il ne faut pas non plus oublier que ces obligations, qui sont les mêmes que pour toute autre entreprise, engendrent des frais d’administration. Tout cela pour dire que la création d’une SCI ne doit pas se décider sur un coup de tête. Elle doit intervenir dans le cadre d’un projet clair et avec un objectif bien défini. 

Un point clé : la gérance

Un des points déterminants de la rédaction des statuts, c’est le pouvoir que l’on va donner au gérant de la société. Sa capacité d’action en autonomie (sans avoir à obtenir l’approbation d’une majorité des associés) doit être définie dès le départ. Pourra-t-il, ou non, décider seul de l’acquisition de nouveaux biens ou de la vente d’une partie du patrimoine ? Quelle latitude aura-t-il sur les dépenses de la société ? 

Dans le cadre d’une opération de transmission familiale, par exemple, on peut décider que le gérant aura un pouvoir important. Les parents peuvent ainsi garder le contrôle de leur patrimoine, même s’ils n’en sont plus propriétaires. Et, les années passant, ils peuvent finir par céder la gérance à l’un de leurs enfants, tout en continuant à toucher les dividendes liés à l’exploitation de la SCI. Reste, naturellement, à organiser le pouvoir entre les enfants associés. En SCI comme en indivision, une certaine entente est indispensable pour le bon fonctionnement de la structure. 

Quelle activité ?

Attention également à l’objet de la SCI. Même si on lit parfois le contraire, il n’est pas conseillé de créer une SCI pour monter une opération de location meublée, par exemple. Si l’objet commercial est considéré comme premier, l’administration risque de considérer que vous sortez du cadre de la société civile, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.

Quelle imposition ?

Il existe deux modes d’imposition pour une SCI. Elle peut être « transparente ». Dans ce cas, elle ne paie elle-même aucun impôt. Ce sont ses associés qui acquittent l’impôt par le biais de leurs revenus. En clair, les bénéfices réalisés par la SCI sont apportés aux revenus de chaque associé, en proportion des parts qu’il détient. Mais une SCI peut également être imposée selon le système de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, on la dit « opaque », car elle constitue un écran entre l’imposition et les associés. Le choix du régime fiscal dépend donc d’abord et avant tout de l’objectif de la SCI. L’option ne sera pas la même s’il s’agit de gérer une résidence familiale secondaire ou d’administrer un parc locatif. 

Un outil efficace, mais…

Dans le cadre d’une transmission familiale ou dans celui de la gestion d’un bien immobilier en commun, la SCI offre des avantages indéniables. Elle permet, surtout, de séparer le pouvoir de gestion de la propriété réelle et, donc, d’administrer sereinement le bien. Mais attention, il s’agit, avant tout, d’un outil juridique qu’il est dangereux de vouloir détourner de son objet initial.