Un mandat de recherche, pour quoi faire ?

Dans un marché tendu où il est souvent compliqué de trouver la perle rare, il peut être tentant de faire appel à un professionnel pour dénicher le logement idéal. Cela passe par un mandat de recherche. Explications.

 

Vous manquez de temps pour partir à la recherche de votre prochain « Home sweet home » ? Vous avez des critères vraiment compliqués à satisfaire et vous ne trouvez pas votre bonheur dans les annonces que vous voyez passer sur internet ? L’endroit où vous voulez acheter est éloigné de celui où vous vous trouvez ? Autant de raisons qui peuvent vous conduire à signer un mandat de recherche avec un professionnel. 

Le mandat de recherche, c’est un contrat que vous passez avec un agent immobilier indépendant ou affilié à une agence ou un notaire. Dans tous les cas, cette personne doit être titulaire d’une carte professionnelle de la transaction immobilière, dite carte T. 

Le professionnel facture sa prestation à hauteur d’un pourcentage du prix de vente, uniquement si la vente se réalise. Ce pourcentage qui se situe en général entre 3 et 5 % du prix du bien. Mais certains professionnels peuvent aussi facturer une somme forfaitaire pour couvrir les frais de prospection, qui sera due même si l’affaire ne va pas au bout.

Que fait le mandataire ?

La première tâche du mandataire est de bien définir avec vous votre besoin et votre recherche. Cela passe également par une vérification de votre solvabilité et de la solidité de votre financement. Naturellement, le chasseur de bien n’a aucun intérêt à vous dégoter le bien de vos rêves si c’est pour se trouver confronté à un refus de prêt au moment où vous irez voir votre banque. 

Ensuite, le professionnel entame le travail de recherche. Il épluche, bien sûr, les annonces disponibles sur le marché mais, surtout, il consulte son réseau et active ses contacts pour avoir accès en priorité à des biens non-encore mis sur le marché (voir le paragraphe « Entrez sur le Off-market »).

Après avoir visité lui-même plusieurs biens, il sera en mesure d’organiser pour vous une sélection de visites. Il ne gardera que les produits les plus attractifs et les plus en accord avec votre demande.

Le professionnel sera là pour vous si vous décidez de vous positionner sur un de ces biens. Il pourra vous conseiller et même vous représenter lors de la négociation et rédiger pour vous une offre de prix. 

Mandat de recherche : un vrai contrat

Entre l’acquéreur et son mandataire, il ne suffit pas de se taper dans la main. Le mandat de recherche est un document officiel, qui entre dans le cadre de la loi Hoguet de 1970 et la loi Alur de 2014. Il doit impérativement être écrit (un accord verbal n’a aucune valeur) et inclure un certain nombre d’éléments incontournables.

Le contrat doit mentionner, bien sûr, les identités complètes des deux parties et, notamment, le numéro de carte professionnelle du mandataire. Mais on doit aussi y trouver la description précise du bien recherché ainsi que le budget disponible. Naturellement, le contrat indique aussi le montant de la rémunération du mandataire et les conditions de son versement. Sous peine de nullité, le contrat doit être limité dans le temps et les conditions de son renouvellement éventuel comme celles de son annulation doivent être clairement établies. Enfin, le document doit indiquer de quel type de mandat il s’agit, simple ou exclusif (voir plus loin) et notifier explicitement les obligations du mandant et du mandataire. 

Mandat de recherche ou mandat de vente ?

Le contrat le plus connu entre un particulier et un professionnel de l’immobilier, cela reste le mandat de vente. C’est le document que l’on signe avec une agence, un mandataire ou un notaire quand on souhaite lui confier la vente de son bien immobilier. Le mandat de recherche fonctionne comme le mandat de vente. Il peut être simple ou exclusif. 

Un même professionnel ne peut pas cumuler un mandat de vente et un mandat de recherche pour le même bien. Cela reviendrait à être juge et partie dans la transaction. Notons d’ailleurs qu’il est impossible de cumuler des frais d’agence liés à un mandat de vente et les honoraires liés à un mandat de recherche. Les deuxièmes annulent les premiers ou inversement. Ainsi, contrairement à ce que l’on pourrait penser, la signature d’un mandat de recherche n’entraîne pas de frais supplémentaires. 

A noter également que les honoraires versés à un mandataire ne rentrent pas dans le prix du bien immobilier. Ils ne sont donc pas inclus dans le calcul des frais de mutation, dits « frais de notaire ». C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il est interdit de faire signer un mandat de recherche à un client après sa première visite d’un bien à vendre. Le contrat doit être établi avant toute action commerciale. Attention d’ailleurs, si le délai entre la date de signature du mandat de recherche et celle de la signature de la promesse d’achat est anormalement court, le mandat peut être invalidé. 

Entrez le « off-market »

Un des principaux avantages du mandat de recherche est d’avoir accès à ce que l’on appelle le « off-market ». Ce terme un peu mystérieux désigne les biens qui sont disponibles à la vente, mais qui n’ont fait l’objet d’aucune diffusion publicitaire ni en agence immobilière ni sur internet. Il peut s’agir de produits qui viennent tout juste d’être mis en vente.  Les professionnels les réservent parfois à leurs clients déjà identifiés. Cela peut également concerner des biens d’exception ou atypiques que les propriétaires ne souhaitent pas faire passer par le circuit traditionnel. La discrétion, sur ce type de vente, est évidemment un enjeu important, notamment pour des raisons de sécurité. La volonté de discrétion peut être liée, également, à la personnalité du vendeur. 

Selon les estimations, ces offres représentent environ 10 % du marché. Pour y avoir accès, naturellement, il faut passer par un intermédiaire professionnel. Plus cet intermédiaire est actif, reconnu et implanté et plus il aura de biens à proposer en « off-market ». Attention cependant, ce type de bien est en général situé dans le haut du marché, avec une possibilité de négociation assez limitée. 

Mandat simple ou exclusif ?

Comme pour un mandat de vente, un mandat de recherche peut être simple ou exclusif. Dans le premier cas, l’acquéreur peut demander à plusieurs mandataires de rechercher un bien pour lui. Il peut aussi mener des recherches de son côté. Celui qui trouve le bien adéquat remporte la timbale.

Le mandat exclusif est beaucoup plus contraignant mais il est aussi nettement plus efficace. Dans ce cas, la transaction doit obligatoirement passer par le mandataire. Même si c’est l’acquéreur qui trouve son bonheur par lui-même, il devra s’acquitter de la commission prévue au contrat. Mais, en contrepartie, le professionnel se consacre en priorité à ce mandat et le traite le mieux et le plus rapidement possible.

Comment résilier le mandat de recherche ?

Comme dans le cadre de tout contrat entre un professionnel et un particulier, ce dernier dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter, sans aucune justification ni pénalité. 

La durée de vie du contrat est prévue au départ et elle est généralement assez courte, de un à six mois. Au-delà de cette période, le contrat prend fin de lui-même, sauf s’il comprend une clause de reconduction tacite, disposition qui est généralement à éviter. 

Mais comment annuler le contrat avant le terme prévu ? Deux solutions sont possibles. Si l’acquéreur et le mandataire sont d’accord pour se séparer, la fin du contrat peut se faire sans frais, par simple lettre recommandée. En revanche, si l’acquéreur souhaite mettre fin au contrat sans l’accord du mandataire, il devra, dans la plupart des cas, s’acquitter de pénalités prévues au contrat. Le mieux est donc de signer un contrat pour une durée courte et sans reconduction tacite, pour éviter de se retrouver dans cette situation.