Un DPE pour les copropriétés

Le DPE obligatoire va s’étendre à toutes les copropriétés, il s’ajoute au DTG, plus complet que le diagnostic énergétique pour les maisons individuelles.

Le DPE devient collectif

La loi Climat et Résilience de 2021 impose de nouvelles obligations aux copropriétés en matière de travaux énergétiques. La première concerne le DPE collectif qui va, progressivement, devenir obligatoire pour toutes les copropriétés. Auparavant, il ne concernait que les copropriétés de moins de 50 lots qui étaient équipées de systèmes d’eau chaude sanitaire, de chauffage et/ou de climatisation collectifs. 

Cela commence par les très grandes copropriétés, celles de plus de 200 lots, dès le 1er janvier 2024. Mais ces grands ensembles sont très minoritaires dans le parc immobilier. Les copropriétés comprenant de 50 à 100 lots entreront dans la danse dès l’année suivante. Et, dès le 1er janvier 2026, les petites copropriétés, majoritaires dans le pays, seront elles-aussi soumises à l’obligation du DPE collectif. De plus, contrairement au DPE des particuliers, il faudra renouveler le DPE collectif tous les dix ans. 

Comme dans sa version privée, le DPE collectif est une photographie de l’état énergétique d’un bâtiment. Il attribue une étiquette et délivre des recommandations de travaux. Pour le réaliser, le diagnostiqueur se réfère à un échantillon de logements et visite un appartement de chaque catégorie pour évaluer les performances de l’ensemble.

Le Diagnostic technique global (DTG)

Au contraire du DPE, le DTG est réservé aux copropriétés. Il ne se contente pas de donner une estimation des performances énergétiques du bâtiment, il délivre un état précis de son état général. Il détaille également les travaux indispensables pour le conserver en bon état sanitaire et sécuritaire. Pour autant, pour le moment, ce diagnostic n’est obligatoire que dans deux cas : pour une nouvelle copropriété dans un immeuble de plus de dix ans et si le bâtiment est insalubre ou s’il menace de tomber en ruine. 

Un plan pour les travaux

La loi Climat et Résilience remet également en vigueur le fameux Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés. Ce document détermine les travaux qui seront nécessaires dans les dix années qui viennent et il en évalue les coûts. Le but est, bien sûr, d’inciter à la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique mais aussi d’aider à les planifier. Il s’agit également d’éviter que le bâtiment ne se dégrade d’année en année. Attention, il faut un professionnel pour réaliser ce plan. Il comprend une liste des travaux prioritaires à réaliser pour préserver la sécurité et la salubrité du bâtiment ou pour progresser en termes de performances énergétiques. On y trouve également une estimation des gains de performance énergétique que les travaux vont permettre, ainsi que leur coût prévisionnel. Mais le PPT intègre aussi un ordre de priorité des travaux et un échéancier de réalisations sur dix ans.

Pour ce qui est de la mise en place de cette nouvelle mesure, le calendrier est d’ores et déjà entamé. Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots doivent mettre en place un PPT. C’est aussi le cas depuis le 1er janvier 2024 pour toutes les copropriétés de 51 à 200 lots. Toutes les autres, celles de moins de 50 lots, seront concernées dès 2025.

Selon le même calendrier, les copropriétés concernées doivent mettre en place un fonds de travaux, une réserve financière, pour financer les travaux inscrits dans le PPT. Ce fonds finance également les travaux urgents, qui ne sont pas votés en AG et les travaux de préservation de l’immeuble.

Quel timing ?

Dans une copropriété, entre le moment où des travaux de rénovation énergétique sont évoqués et celui où ils sont votés, il se passe entre quatre et cinq ans. Il faut ensuite ajouter plusieurs mois pour leur réalisation. La force d’inertie est donc très forte. C’est un constat que partagent tous les intervenants du domaine. Le problème, c’est que la course contre la montre a commencé. Dès le 1er janvier 2025 (dans un an pile, donc) les logements classés G seront exclus du parc locatif. Et ceux de la classe F suivront dès 2028.