Résidence de tourisme, prenez vos précautions

Avant de se lancer dans un investissement dans une résidence de tourisme, il faut prendre quelques précautions. Voici nos conseils avant de vous lancer.

Il ne faut pas oublier que l’exploitant de la résidence touristique dans laquelle vous allez investir est, avant tout, une entreprise. Il faut donc s’assurer qu’elle présente toutes les garanties de sérieux et de perennité. 

Avant de concrétiser l’achat, il faut donc effectuer les vérifications nécessaires auprès du greffe du tribunal. Vous pourrez voir son ancienneté, mais aussi son chiffre d’affaires, le nombre de ses employés, sa structure juridique… Quelques recherches sur le net vous permettront d’en savoir plus sur son activité et ses gérants. Une étape à ne surtout pas négliger.

Mais même une entreprise sérieuse peut faire faillite ou décider d’abandonner un de ses sites. Dans ce cas, les propriétaires vont devoir se réunir pour organiser la suite. En général, ce n’est pas simple car ils ne se connaissent pas entre eux et n’ont pas de structure commune pour les réunir. Il faudra donc s’organiser et trouver un nouvel exploitant avec lequel il s’agira de négocier un nouveau contrat. Il est fort probable que le nouvel exploitant voudra sécuriser l’opération en diminuant le montant des loyers que les propriétaires vont recevoir. Cela, naturellement, aura une incidence sur la rentabilité globale de votre investissement. 

Résidences de tourisme : quels inconvénients ?

Ce n’est pas vraiment un inconvénient, mais cela entre tout de même en ligne de compte. Depuis quelques années, les avantages fiscaux liés aux résidences touristiques ont été beaucoup rabotés. Outre le Censi-Bouvard, qui ne leur est plus ouvert, depuis le 1er janvier 2020, les travaux de réhabilitation dans les logements de plus de 15 ans de résidences de tourisme ne donnent plus droit à une ristourne fiscale. Auparavant, il était possible de déduire 20 % des dépenses engagées de ses impôts, dans la limite de 22 000 €.

Au chapitre des points de vigilance, attention à la revente. Certes, la situation dans une zone touristique assure a priori une plus-value ou, au moins, une garantie sur la valeur du bien, mais il faut savoir que la revente d’un logement en résidence touristique est plus difficile que celle d’un bien immobilier traditionnel. D’autre part, les appartements neufs dans ce type de structures sont souvent plus chers que le reste du marché. Cela est dû, bien sûr, aux prestations proposées (piscine, services…) mais cela pèse tout de même sur la rentabilité de l’opération.

Attention aux frais annexes

Autre désavantage, votre bien est situé dans une zone agréable et prisée, mais votre bien ne vous sera pas accessible autant et quand vous le voudrez. Il ne faut donc pas compter sur cet investissement pour vous assurer la jouissance d’une résidence secondaire. 

Attention aussi à la taxe foncière. Dans les zones les plus touristiques, elle est souvent élevée et vous ne pouvez pas vous en affranchir, comme c’est le cas pour les premières années d’un logement neuf puisque votre investissement n’est pas considéré comme une habitation. 

Enfin, vous bénéficiez d’un loyer et donc d’une rentabilité assurée par votre bail commercial, mais vous devez vous engager pour une durée assez longue. Généralement, les baux dans les résidences de tourisme, sont de 9 ou 12 ans. De plus, à l’issue du premier bail, il arrive que le propriétaire doive engager des travaux pour remettre son bien en état pour la location. Les rentabilités annoncées sont donc à moduler en fonction de tous ces éléments. En général, elles se situent entre 4 et 5 %, ce qui en fait un bon investissement, mais sans doute pas la panacée à laquelle on peut s’attendre.

En chiffres

Les résidences touristiques représentent environ un quart de l’hébergement touristique « en dur » en France. Elles sont au nombre de 2 300 et comptent, en tout, 178 500 appartements. La durée moyenne des séjours est de 3,8 nuits et le chiffre d’affaires du secteur est de 3,6 milliards d’euros.