Qu’est-ce qui fait la valeur d’un terrain ?

On sait assez bien, en général, ce qui fait le prix d’un bien immobilier. Sa situation, sa rareté, ses prestations. Mais comment évaluer la valeur d’un simple terrain ? Les critères, nous allons le voir, sont tout aussi objectifs.

 

Quelle surface, quelles limites ?

La première chose à faire pour évaluer la valeur d’un terrain c’est, évidemment de réunir toutes les informations indispensables et, en premier lieu, sa superficie exacte. Pour cela, il vous faudra consulter le plan cadastral de votre commune en vous rendant sur le site cadastre.gouv.fr. Vous y trouverez les limites précises du terrain, mais aussi les éventuelles constructions qui s’y trouvent et tout ce qui constitue son environnement (rue, route, plan d’eau, ouvrage d’art…). Même si cela n’est pas obligatoire, il est toujours préférable de faire réaliser un bornage par un géomètre. Cela rassure les acquéreurs et évite bien des conflits futurs. Pour aller plus loin, il vous faudra demander un extrait de la matrice cadastrale qui sert de base au calcul de la taxe foncière. 

Histoire de zones

Vous avez une superficie et des limites claires. Très bien. La question est maintenant de savoir si le terrain que vous voulez vendre (ou acheter) est constructible ou non. Pour cela, c’est très simple, il suffit de consulter le Plan Local d’Urbanisme de la commune concernée. Pour résumer, le PLU, c’est un peu la règle du jeu de l’utilisation des terrains sur une commune. Chaque parcelle est recensée et classée dans une zone précise. 

Le PLU est divisé en quatre zones qui ont des caractéristiques bien différentes.

 

Les zones urbaines (U)

Comme le nom l’indique, il s’agit des parcelles situées dans des secteurs fortement urbanisés. On y trouve des habitations, des commerces, des entreprises, des services publics… Ces zones font l’objet de nombreuses opérations immobilières et les parcelles y sont viabilisées. C’est-à-dire qu’elles ont accès à l’électricité, au gaz, et à l’eau. Et, bien sûr, elles sont réputées constructibles.

 

Les zones à urbaniser (AU)

Ce sont des zones qui sont, en quelque sorte, dans la salle d’attente des zones urbaines. Les parcelles, quoique situées dans des secteurs non-encore urbanisés, sont viabilisées et constructibles.

 

Les zones agricoles (A)

Comme leur nom l’indique, elles sont destinées à l’agriculture et ne peuvent accueillir que des constructions strictement liées à cet usage. Donc, un silo à grain oui mais un pavillon familial, non. 

 

Les zones naturelles et forestières

En général, elles concernent des espaces naturels protégés et donc, elles ne sont pas constructibles.  

 

En général, le PLU est consultable en ligne sur le site de la mairie. Mais vous pouvez également vous en faire envoyer une copie par mail ou par courrier. Et, attention, le PLU n’est pas un document figé. Une parcelle située dans une zone non constructible peut passer en zone constructible l’année suivante. Et inversement. 

Question de valeur

On peut distinguer plusieurs valeurs pour le même terrain. La valeur d’évaluation est établie par le gouvernement à des fins fiscales. C’est une estimation, puisqu’elle ne tient pas compte de la conjoncture du marché, mais c’est quand même une très bonne base. La valeur estimative est celle qui résulte d’une évaluation réalisée par un professionnel de l’immobilier. Enfin, la valeur de remplacement est celle donnée par les assureurs qui sont susceptibles de payer en cas de dommage.