Prix du neuf : pourquoi c’est plus cher ?

Le prix du neuf affiche un écart de 15 à 20 % par rapport à celui de l’ancien. A quoi est due cette différence et à qui profite-t-elle ? 

Evidemment, sur le papier, il n’y a pas photo. Les prix du neuf sont globalement supérieurs à ceux de l’ancien, d’environ 15 à 20 %. Des tarifs dans l’ancien qui, soit dit en passant, sont déjà considérés comme trop élevés, compte tenu de la baisse de pouvoir d’achat des acquéreurs liée à la hausse des taux d’intérêt. Aujourd’hui, le mètre carré dans le neuf sort aux alentours des 4 000 € à Tours, Orléans ou Angers. Dans l’ancien, on est plutôt, selon les localisations, entre 2 500 et 3 500 €/m2. Difficile, donc, pour le neuf, de rester compétitif. D’autant que de nombreuses contraintes pèsent sur les prix du neuf et que les promoteurs n’ont que très peu de marge de manœuvre. Mais, à y regarder de plus près, si l’on intègre l’ensemble des coûts et des économies, le différentiel n’est sans doute pas si élevé que cela… 

Des marges inférieures à 10 %

La tentation est forte, quand on voit un prix au mètre carré élevé dans le neuf de se dire que les promoteurs immobiliers en profitent pour gonfler leurs marges. En fait, ces fameuses marges ne représentent que 7 à 10 % du prix de vente du bien. Et c’est sur ces profits que les entreprises financent leurs différents frais de structure et de fonctionnement. Même en acceptant des efforts et en rognant sur le pourcentage, l’impact sur le prix final ne peut être que très limité. 

Chronologiquement parlant, la première charge qui pèse sur le prix de l’immobilier neuf, c’est le coût du foncier. Selon les programmes et leur localisation, il représente entre 20 et 50 % du prix final (source FPI, 3e trimestre 2023). De plus en plus rares, surtout dans les secteurs les plus prisés, les terrains sont de plus en plus chers. Selon les chiffres du ministère de la transition énergétique, les prix des terrains ont progressé de près de 30 % entre 2012 et 2018. Entre 2000 et 2020, ils ont presque triplé (source Notaires de France, avril 2020). 

Des terrains toujours plus chers

La réglementation Zéro Artificialisation Nette (ZAN) limite, dès à présent, très fortement la construction sur des terrains qui ne sont pas encore urbanisés. Cela concourt donc à la rareté du foncier. Pas de baisse de prix à attendre de ce côté, donc.

L’autre poste incontournable, c’est évidemment tout ce qui touche à la construction à proprement parler. Ces coûts sont directement liés au prix des matériaux et de l’énergie. Même si nous ne sommes plus dans la folie spéculative qui a suivi la crise du Covid, les uns comme les autres restent à des niveaux très élevés. Et rien n’indique qu’ils pourraient baisser sensiblement dans les mois qui viennent. Pour mesurer ce mouvement, il suffit de regarder l’Indice du Coût de la Construction (ICC) que l’INSEE publie chaque trimestre. Le tout dernier, publié le 29 mars, indique que les coûts de construction ont augmenté de 5,36 % sur un an. Après une légère accalmie au trimestre précédant (+3,39 %), c’est le retour à des valeurs supérieures à 5 %, que l’on constate depuis la fin de l’année 2021.  

Des prix en hausse

Selon le rapport d’Ocelor, l’observatoire de l’immobilier neuf en région Centre-Val de Loire, les prix de l’immobilier neuf continuent à progresser. Au quatrième trimestre 2023, le prix moyen était en progression de 2,1 % par rapport à 2022. Il s’établit à 4 384 €/m2 dans la métropole de Tours, 4 077 €/m2 dans celle d’Orléans et 3 750 €/m2 dans celle de Chartres.