Petites surfaces, un nouveau DPE

Un nouveau DPE pour les petites surfaces, c’est ce qui est en train de se mettre en place. Une réforme pour éviter la sortie de milliers de logements du parc locatif, dans une période tendue pour le marché de l’immobilier.

A la mi-février, dans un entretien au journal Le Parisien, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu a annoncé des « simplifications » et des « corrections » pour éviter les biais dans le calcul du DPE des petites surfaces. « Plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants », explique le ministre qui ajoute que « plus de 27 % des très petits biens, ceux de moins de 40 mètres carrés, sont considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité ». 

Selon lui, près de 140 000 logements de moins de 40 m2 pourraient sortir de la catégorie des passoires énergétiques. Cela représente un peu plus de 10 % des petites surfaces disponibles en France. Une vraie bouffée d’air pour le marché locatif et un soulagement pour bien des propriétaires-bailleurs.

Mais sur quoi exactement se base le ministère pour revoir DPE ? Pour cela, il faut savoir ce qui détermine la performance énergétique d’un bien. Depuis le 1er juillet 2021, la méthode unique de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, plus simplement appelée 3CL, remplace la méthode des factures énergétiques. Cette méthode intègre la consommation d’énergie primaire du logement (l’examen des factures, donc). Cela, en fonction d’une occupation de seize heures par jour et trois semaines d’absence par an. Mais cette technique prend en compte, également, des critères spécifiques. Parmi eux, la superficie des ouvertures, la présence de ponts thermiques, les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, la superficie….

Des seuils DPE plus hauts pour les petites surfaces

Le biais dont parle le ministre sur les petits logements concerne ce que l’on appelle les parois déperditives, les fenêtres, les portes, la toiture, qui occupent un espace proportionnellement plus important à mesure que la surface habitable se réduit. Il faut donc dépenser plus d’énergie pour arriver au même résultat. Il en va de même pour la consommation d’eau chaude. Elle est proportionnellement plus importante dans un logement occupé par peu de personnes. 

Pour corriger ces biais de calcul, le ministère a donc décidé d’appliquer des coefficients pondérateurs pour les logements de moins de 40 m2. Pour simplifier, les petits logements pourront dépasser les seuils imposés aux autres logements. Un logement est classé en G quand sa consommation d’énergie est supérieure à 420 kilowattheures par mètre carré par an et si ses émissions de gaz à effet de serre dépassent 100 kilogrammes équivalents de CO2 par mètre carré par an.