Petites surfaces : trop de passoires !

Le DPE date de 2006. Au départ, il n’avait qu’une valeur informative, pour permettre aux propriétaires de connaître la performance énergétique de leur logement. En 2021, tout change et le DPE devient opposable, c’est-à-dire qu’il prend une valeur juridique. Surtout, il sert depuis lors de barème pour l’application de la fameuse loi « Climat et résilience ». Les propriétaires ne pourront bientôt plus mettre en location les biens qui ont un DPE F ou G. Ils ne peuvent déjà plus augmenter le montant du loyer depuis août 2022. Rappelons que le secteur du bâtiment représente 23 % des émissions de gaz à effet de serre en France. Et plus de 40 % de la consommation d’énergie.

Un quart des petits logements en F ou G

Selon les chiffres du ministère de la Transition énergétique, il y a 4,8 millions de logements en F ou en G en France. Sur les 30 millions d’habitations sur le territoire, cela représente un taux de 15,7 %.

Mais un problème particulier se pose concernant les petits logements. Selon toutes les études, les petites surfaces sont nettement plus nombreuses que les autres parmi les passoires thermiques, classés en F ou en G. La Fnaim a mis en place un baromètre national des DPE. 12,6 % des logements de moins de 30 m2 ont un classement G et 13,4 % un classement F. 26 % de passoires énergétiques, donc, dans ce segment de biens contre un peu plus de 13 % pour les biens de 30 à 60 m2, 8,3 % pour les biens de 60 à 100 m2 et 14,2 % pour les biens de plus de 100 m2.

L’observatoire de la Rénovation énergétique allait encore plus loin en 2022 en estimant que  « près de 34 % des logements de moins de 30 mètres carrés ont une étiquette F ou G, contre seulement 13 % des logements de plus de 100 mètres carrés. ». 

Un tiers des petits logements sortis du marché

Ces chiffres ont une conséquence très claire : entre un quart et un tiers des petites surfaces sont des passoires thermiques et sortiront du parc locatif à l’horizon 2028. Quand on connaît les tensions qui existent sur le marché de la location dans de nombreuses villes, on se doute bien que cette situation risque de poser quelques problèmes. 

Cela d’autant plus que les petites surfaces ne sont pas les plus faciles à rénover. L’isolation par l’extérieur est souvent impossible pour des raisons d’urbanisme et l’isolation par l’intérieur ampute encore le logement d’une partie de sa surface. En termes de prix également, la rénovation d’un petit logement revient nettement plus cher au mètre carré que dans un grand volume et il est souvent impossible de rentabiliser l’opération avec les loyers perçus.  

En chiffres

L’Indre-et-Loire fait partie des bons élèves du DPE. 8,4 % des logements ont un DPE F ou G (Fnaim, novembre 2023), contre 12,5 % au niveau national. Le Maine-et-Loire est dans la même tendance, à 8,3 %. C’est 13,4 % dans la Vienne, un chiffre plombé par les maisons qui sont plus de 17 % à être classées en F ou G.