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Neuf : des garanties pour la revente

Quelles garanties pour la revente d'un bien neuf ?

Quelles sont les garanties qui existent pour la revente d’un bien neuf ? Et est-il possible de revendre dans tous les cas, même en Pinel ? Nos réponses.

 

Bien souvent, au moment de l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement, le promoteur propose l’option des « garanties de revente neuf». Le terme est un peu impropre. En fait, il s’agit d’une garantie de « non perte financière ». Cette garantie fonctionne comme une assurance et donne lieu au paiement d’une redevance. Pour ce qui est de la couverture, elle diffère évidemment selon les contrats. Mais le principe, lui, est constant. Pour une période donnée, cinq ou dix ans, en général, la garantie couvre la moins-value éventuelle qui pourrait être réalisée lors de la revente anticipée d’un bien immobilier neuf. Généralement, elle inclut les frais d’acquisition dans le calcul. Attention à bien regarder dans quels cas cette garantie se déclenche. Elle est conditionnée à des cas de force majeure (accident, décès, mutation au-delà d’une certaine distance…). Cette garantie ne fonctionne pas si le propriétaire décide de vendre de son propre gré. Elle est également plafonnée à un pourcentage du prix d’achat, par exemple 20 %. La partie de la moins-value qui se situe au-delà de ce seuil, n’est pas remboursée.

La revente d’un Pinel

Par nature, un investissement en Pinel implique un engagement dans le temps. Pour rappel, en contrepartie d’un avantage fiscal substantiel, le propriétaire d’un bien immobilier neuf acheté sous le dispositif Pinel s’engage à le mettre en location pendant une durée déterminée. Le loyer doit respecter un plafond fixé à l’avance et les locataires devront aussi respecter des conditions de ressources. L’engagement peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Le problème, c’est justement cet engagement. Il ne vous interdit pas de vendre. Comme n’importe quel propriétaire, vous pouvez vous séparer de votre bien. Mais, si pour une raison ou pour une autre, vous êtes amenés à vendre avant la fin de votre durée d’engagement, vous rompez de fait le contrat que vous avez passé avec l’État. Et vous devrez rembourser les avantages fiscaux obtenus depuis l’acquisition du bien. Cela, donc, réduira à néant l’avantage de votre montage initial et rendra bien compliquée la rentabilité de l’opération. 

Dans trois cas particuliers, de force majeure, vous serez dispensé de ce remboursement : le licenciement, un accident ou une maladie provoquant une invalidité, le décès du propriétaire ou de son conjoint. Le divorse ne vous dispense pas de rembourser les avantages acquis en cas de revente.

Attention à l’engagement

On le comprend donc, il est toujours préférable de ne s’engager, au départ, que pour les six ans indispensables. Vous pourrez ensuite, si vous souhaitez continuer à bénéficier des avantages fiscaux, renouveler votre engagement deux fois pour une durée de trois ans à chaque fois. 

Au-delà de votre engagement de 6, 9 ou 12 ans, vous êtes parfaitement libre de faire ce que vous voulez. Revendre votre bien sans frais supplémentaires, le louer au tarif que vous souhaitez et à qui vous voulez ou l’occuper vous-même.

Attention, il existe un cas où vous ne pourrez pas vendre votre bien acheté en dispositif Pinel. Si vous avez déclaré un déficit foncier et que, donc, vous déduisez certaines charges locatives de votre revenu imposable, vous ne pouvez pas vendre votre bien en Pinel pendant une période de trois ans. C’est d’ailleurs le cas pour tous les autres investissements locatifs fonciers. 

Affaire de conjoncture

Se séparer prématurément d’un bien acheté neuf, ce n’est pas forcément une catastrophe. Pendant cinq ans, votre logement conserve son statut de logement neuf et, donc, le prix qui va avec. Mais, le juge de paix pour assurer la rentabilité de ce type d’opération, c’est évidemment l’évolution du marché de l’immobilier dans son ensemble. Porteur, il vous permettra d’effacer facilement les pertes. Stagnant comme il l’est actuellement, cela risque d’être un peu plus hasardeux…