Les banques et la crise immobilière

Le nombre de ventes diminue et les prix stagnent et commencent même à baisser. Au cœur du problème, l’accès au crédit immobilier et le coût de l’emprunt. Alors, les banques sont-elles au cœur de la crise immobilière ?

Le blocage

Un chiffre suffit pour comprendre la crise dans laquelle s’enfonce progressivement le marché de l’immobilier, dans nos régions comme dans le reste de la France. 1 % de taux d’intérêt en plus sur un prêt de 20 ans, c’est presque 10 % de pouvoir d’achat en moins. Depuis un an, les taux ont progressé d’au moins 3 %. Pas besoin d’avoir suivi une prépa scientifique pour faire le calcul : les acquéreurs ont perdu près d’un tiers de leur capacité d’achat. 

Et, en face, les prix de l’immobilier, même s’ils ont cessé de progresser, ne baissent pas réellement. C’est le blocage. 

A cela s’ajoute, dans un contexte inflationniste, des banques qui imposent des critères plus stricts pour accorder leurs prêts. Ce qui contribue à limiter la demande. Les normes environnementales, et notamment tout ce qui concerne les DPE, ont également une influence. Pour rappel, plus de 17 % des logements sont classés F ou G en France. 

Les transactions en chute

La première manifestation de cette crise, c’est évidemment la baisse du nombre de transactions que tous les professionnels constatent avec plus ou moins de sévérité. Selon les projections de la Fnaim, le nombre de ventes en France pour 2023 ne devrait pas dépasser les 950 000 unités. C’est une valeur inférieure à celle enregistrée en juillet 2020, au cœur de la crise du Covid. Cela représente une chute de 15 % sur un an, soit 150 000 ventes en moins, la deuxième plus forte baisse depuis 1990. 

150 000 ventes en moins en 2023

La dernière crise qui continue à faire référence dans l’immobilier, c’est celle de 2008. Elle s’était traduite par des années de baisse du nombre des transactions : -17 % en 2008 et -12 % en 2009, avant un rebond spectaculaire (+30 %) en 2010. Mais depuis presque dix ans, si l’on excepte les années plombées par le Covid, le marché se tenait bien. L’année 2021 a été marquée, elle, par une hausse importante du nombre des transactions (+15 %). Mais cette progression s’est accompagnée d’une envolée des prix d’environ 25 % en valeur moyenne sur la France en trois ans. Pour être clair, une maison qui valait 200 000 € en 2020 en valait 250 000 en 2023. C’est, sans doute, le contrecoup de cet emballement post-crise qui rend le mouvement actuel si brutal.

Les Français, d’ailleurs, ne s’y trompent pas. En mai, ils n’étaient plus que 22 % à estimer que la conjoncture était favorable à un achat immobilier (contre 58 % en 2020) et 31 % à dire qu’elle était favorable à la vente d’un bien. L’indice synthétique de confiance des Français pour l’immobilier est tombé à 46 %, une valeur inconnue depuis 2014. 

Les prix doivent s’ajuster

Tous les professionnels s’accordent pour le dire : la régulation du marché immobilier se fera par les prix. Pour le moment, le mouvement est timide, mais il a commencé. En juin 2023, sur un an, les prix s’affichent encore en hausse de 2,9 % sur l’ensemble de la France. Mais, si on ne regarde que les trois derniers mois, on enregistre une baisse de 1 %, plus marquée à Paris (-1,7 %) que dans les villes moyennes (-0,5 %).