L’encadrement des loyers généralisé en 2027 ?

Les députés viennent de se prononcer pour la pérennisation de l’encadrement des loyers qui était en phase de test depuis plusieurs années. La loi devrait affermir le dispositif et le rendre plus transparent. Explications.

 

En France, 46 % de l’offre locative se trouve en zone tendue (Source, Fnaim), c’est-à-dire sur un secteur où l’offre n’est pas suffisante pour répondre à la demande. Dans ces zones, les propriétaires doivent respecter un indice d’augmentation des loyers. Il ne peuvent pas appliquer librement une augmentation entre deux locataires. Mais ils restent libres de fixer le loyer initial au montant qu’ils souhaitent. 

C’est toute la différence avec les secteurs qui ont adopté l’encadrement des loyers. Là, non seulement la hausse annuelle est plafonnée, mais le montant du loyer en lui-même doit respecter des plafonds précis. Ces limites dépendent de la situation géographique bien sûr, mais aussi de la superficie ou encore du nombre de pièces. Pour autant, l’encadrement des loyers ne concerne que les nouveaux baux. Cela limite l’impact de la mesure dans un contexte où la rotation des bien locatifs est assez faible. 

Paris et Lille ont inauguré le dispositif en 2019, suivi par Lyon ou encore Bordeaux. Le dispositif s’applique aussi, entre autres, à Montpellier, Grenoble et au Pays Basque. Marseille ou encore Annemasse devraient l’adopter dans les mois qui viennent.

Un test de plusieurs années

L’encadrement des loyers, contrairement à ce que l’on croit souvent, fonctionne toujours sous la forme d’une expérimentation. Une expérimentation qui, c’est vrai, commence à durer, puisqu’elle a commencé avec la loi Alur de 2014. La loi Elan l’a reconduite pour une nouvelle période de probation de cinq ans en 2018. La période de test s’est allongée de trois ans en 2023. Elle doit donc prendre fin, en théorie, à la fin de l’année 2026. 

Pourtant, un an avant le bilan de cette très longue période de probation, les députés viennent de se prononcer pour sa pérennisation, à la faveur d’un vote, le 11 décembre. Le texte a été adopté à 105 voix contre 56. Même si le chemin législatif est encore long et très incertain, avant son entrée en vigueur, ce vote a remis sur le devant de la scène un débat qui divise profondément les acteurs de l’immobilier en France.

Encadrement des loyers, quelle efficacité ?

Les principales critiques concernant l’encadrement des loyers tiennent au mode de fixation des plafonds. Ils sont définis en prenant comme référence le loyer médian dans un quartier, pour un type de bien en particulier. Mais tous les biens ne sont pas intégrés dans le calcul et, surtout, les différences de dates de construction, d’étiquette DPE ou de niveau de confort, ne sont pas prises en compte. 

L’autre grande critique que les organisations de professionnels adressent à ce mécanisme est de décourager l’investissement locatif. Ne pouvant plus fixer librement leur loyer, les propriétaires se retrouvent bridés dans les possibilités de rentabilisation de leurs biens. Une contrainte qui, selon les professionnels, s’ajoute à celles d’une activité déjà particulièrement encadrée. 

Notons enfin, qu’une part importante de propriétaires n’appliquent tout simplement pas les plafonds prévus par la loi. Yann Brossat, adjoint à la mairie de Paris, estime à 30 % les récalcitrants. Une loi qui a du mal à s’appliquer est, de fait, une loi imparfaite… 

Un garde-fou efficace

L’encadrement des loyers a été conçu pour remédier aux abus manifestes dans les secteurs les plus prisés. Chacun a en tête, par exemple, des annonces de studios borgnes et à la limite de la salubrité, loués pour plusieurs centaines d’euros dans certains quartiers de la capitale. Des situations suffisamment fréquentes pour justifier l’action du législateur. D’autant que ces annonces s’adressent bien souvent à une population assez fragile, étudiants ou jeunes travailleurs.

Pour déterminer les plafonds, la méthode retenue est assez simple. Il s’agit de calculer le loyer médian dans un quartier par type de bien et de fixer le plafond à 20 % au dessus de ce montant. Autrement dit, si le loyer médian pour un studio est de 20 €/m2 dans un quartier, un propriétaire ne pourra pas proposer le sien au-delà de 24 €/m2. Le dispositif tient donc compte du niveau effectif du marché.

La question de l’efficacité de la formule a, bien sûr, été posée par les parlementaires, avant la rédaction de la loi destinée à la pérenniser. Un rapport mené par deux députés de bords différents a conclu que l’encadrement des loyer « ne fausse pas le marché et n’est pas la cause de la baisse générale de l’offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement des loyers ». Selon les parlementaires, il est également efficace dans son objectif premier :  éviter les loyers excessifs.

Les études montrent, en effet, que la mesure permet de ralentir l’augmentation des loyers médians. A Paris, par exemple, le loyer médian est passé de 23,6 € / m2 en 2018 à 24,9 en 2022. 

Un loi pour corriger les failles 

Dans la formule actuelle de l’encadrement des loyers, outre le complément de loyers (lire ci-contre), il existe plusieurs moyens assez simples de contourner la contrainte. Le premier, de plus en plus utilisé, est de changer de mode de bail et de signer avec le locataire un bail dit « Code Civil ». Il s’agit d’un bail très souple sur la fixation du loyer et sur son mode de résiliation. Mais, en théorie, il n’est pas possible de l’utiliser pour les résidences principales. Il est réservé aux résidences secondaires ou aux parkings, par exemple. La nouvelle loi pourrait protéger le locataire contre la pression des propriétaires sur le sujet. 

L’autre option pour contourner le plafond de loyer consiste à proposer son logement en colocation et de faire en sorte que la somme des loyers dépasse le plafond. La loi propose donc de clarifier le mode de calcul des loyers en cas de colocation. Seules les parties privatives seraient alors prises en compte, ce qui serait globalement favorable au propriétaire. Mais, dans le même temps, des voies de recours plus accessibles seraient mises en place en cas d’abus. 

Encadrement des loyers et coliving

La prochaine loi sur l’encadrement des loyers devrait également, pour la première fois, s’intéresser au cas du coliving, une formule de location qui se développe dans les secteurs en forte tension locative. Ces logements, souvent de très bon standing et bien situés, proposent une formule entre l’hôtel et la colocation classique, en proposant, par exemple, des services complémentaires payants. 

La loi devrait introduire la possibilité pour le locataire de refuser certains services individuels, comme le nettoyage des parties privatives, par exemple. Ces suppléments sont, en effet, une façon de gonfler l’addition et, donc, de dépasser le plafond de loyer imposé sur le secteur.

Revoir les dépassements de loyers

Le dépassement de loyer est une des dispositions qui rendent compliquée la bonne application de l’encadrement des loyers. Si le logement dispose d’un ou plusieurs atouts exceptionnels, comme une vue imprenable sur la Tour Eiffel ou une vaste terrasse privative, le propriétaire peut demander un loyer supérieur au loyer de référence. En principe, ce dépassement doit être justifié, mais dans les faits, il n’existe aucune liste précise des critères possibles ni des surcotes applicables. Cela, naturellement, incite de nombreux propriétaires à proposer des loyers au-delà du plafond, sous des prétextes contestables. 

La nouvelle version de la réforme, qui pourrait prendre le relai à partir de 2027, devrait intégrer une meilleure définition des éléments permettant d’afficher un loyer surévalué. L’idée étant de définir clairement ce qui peut donner lieu à un complément et de faciliter des voies de recours pour les locataires.