La FAQ du financement

Au cœur de la crise actuelle du logement en France, il y a la difficulté d’accès au crédit immobilier et la hausse des coûts de l’emprunt. Voici notre FAQ du financement à la rentrée 2023.

Où en sont les taux d’intérêt ?

Les taux d’intérêt ont dépassé la barre des 3 % au printemps dernier. Ils continuent de progresser et, selon les prévisions, la barre des 4 % devrait être franchie en 2024. Ensuite, on peut espérer une stabilisation, puis un reflux. Il faut rappeler que les taux plafonnaient à 1 % jusqu’en février 2022. Ils ont donc plus que triplé en moins de 18 mois. C’est la hausse la plus rapide que l’on ait jamais enregistrée.

Peut-on chiffrer la baisse du nombre de prêts accordés ?

Oui, il existe un indice : la production de crédit à l’habitat. En mai 2022, un peu plus de 26 milliards de crédits immobiliers avaient été produits. Ce chiffre est tombé à moins de 15 milliards en avril 2023. La production de crédits est aujourd’hui inférieure à celle de 2018. 

Quelle est l’ampleur de la baisse du pouvoir d’achat immobilier des Français ?

Le pouvoir d’achat immobilier dépend de plusieurs facteurs. Des prix de l’immobilier, bien sûr, mais aussi des taux d’intérêt et de l’évolution du revenu des ménages. Pour diverses raisons, il est en baisse tendancielle depuis 2018. Sur une base 100 en 2014, il était monté à 117 en 2018 et il est depuis retombé à 99, soit une baisse de plus de 15 points. A titre d’illustration, avec une mensualité de 1 000 € sur 20 ans, on avait une capacité d’achat de 216 000 €. Aujourd’hui, on ne peut plus emprunter que 176 000 €. 40 000 € en moins qu’on ne peut pas récupérer sur le prix.

Quels sont les critères des banques pour accorder un prêt aujourd’hui ?

Dans une situation où le prêt immobilier n’est pas très rentable pour elles, les banques entendent limiter le risque au maximum. Donc, elles vont privilégier les dossiers où les revenus sont fixes, assurés et confortables. On estime généralement qu’il faut un reste à vivre d’au moins 1 500 € auquel on ajoute 500 € par enfant à charge. Le taux d’effort (part du remboursement par rapport aux revenus) ne doit pas dépasser 35 %. Mais elles vont également demander un apport conséquent, de l’ordre de 20 à  30 % actuellement. Ainsi, si l’acheteur doit revendre son bien de façon anticipée, le montant de l’apport pourra compenser la perte de valeur. Enfin, l’état du bien, sa performance énergétique notamment, sera scrutée à la loupe. Tout comme le prix de vente qui se doit d’être conforme au prix de marché, de façon à ne pas risquer de décote en cas de revente durant la durée de vie du prêt.