Investir dans un parking, le jackpot ?

Quand on pense investissement immobilier, on ne pense pas spontanément à l’achat d’une place de stationnement. Et pourtant, avec un ticket d’entrée très modeste, ce type de bien peut engendrer des rendements intéressants. À condition de bien le choisir.

 

Dans les grandes et les moyennes villes, il est de plus en plus difficile de trouver une place de stationnement. Les véhicules qui « dorment dans la rue » font fréquemment l’objet de dégradations. De même, la baisse du pouvoir d’achat immobilier amène les acquéreurs à se porter sur des logements de plus en plus petits. Ils ont souvent, ensuite, besoin de place pour désencombrer leur espace de vie. Tout cela confère une forte attractivité aux parkings et aux boxes dans les zones urbaines denses. 

Investir dans un parking ou un garage peut permettre d’obtenir, dans certains cas, un rendement brut compris entre 6 et 8 %. L’avantage de ce type de placement, c’est qu’il implique très peu de charges de fonctionnement. Le rendement net n’est pas très éloigné du rendement brut. Ensuite, bien sûr, tout dépend du type d’emplacement, en surface ou en sous-sol, fermé ou simplement délimité au sol.

Un ticket d’entrée modéré

L’avantage de l’investissement dans une place de stationnement, c’est bien sûr le ticket d’entrée qui n’a rien à voir avec celui d’un bien d’habitation. Une place dans un parking au cœur d’une ville comme Poitiers, Angers ou Tours se négocie entre 17 000 et 20 000 €. Cela peut même monter un peu plus haut pour une place dans un grand parking moderne au cœur de la ville. Une place en surface se négocie 15 à 20 % au-dessous car elle n’offre pas la même protection. A l’inverse, un box dans le même type de localisation peut monter jusqu’à 40 000 €, s’il est situé dans une zone spécialement tendue et qu’il reste accessible.

Dans des quartiers un peu moins centraux ou dans des communes moins peuplées, on peut acquérir une place de parking pour 10 à 15 000 €. C’est le tarif, par exemple, pour une place dans un parking moderne à Saint-Pierre-des-Corps, près de Tours, dans le quartier Belle-Beille, à l’ouest d’Angers ou à proximité de la gare de Poitiers. Attention toutefois, si vous décidez de demander un financement bancaire, il se fera sans doute dans le cadre d’un crédit à la consommation, du fait de la faible somme engagée. Le taux d’intérêt risque de s’en ressentir.

Attention aux frais de notaire

Au moment de calculer le budget et le rendement de votre investissement, n’oubliez pas d’intégrer le poids des frais de notaire. Il est proportionnellement plus important que dans le cadre de l’acquisition d’un bien d’habitation. 

Ces « frais de notaire » (droits de mutation, en réalité) intègrent les taxes en vigueur et les émoluments du notaire qui sont calculés de manière dégressive. Pour le dire simplement, plus le montant du bien est faible, plus le taux de la rémunération du notaire est important. Depuis le 1er janvier 2021, on est à 3,87 % pour un bien à moins de 6 500 € et à 1,596 % pour un bien entre 6 500 et 17 000 €. Par comparaison, on est à 0,799 % au-delà de 60 000 €. Il existe toutefois un garde-fou : les émoluments du notaire ne peuvent pas dépasser 10 % du prix du bien. A la rémunération du notaire s’ajoutent des frais fixes. Ils sont forfaitaires, identiques quel que soit le prix du bien. 

Au final, donc, les frais de notaire peuvent représenter jusqu’à 20 % du prix de vente, alors que l’on se situe entre 7 et 8 % dans l’ancien pour les biens d’habitation. 

Bien choisir son parking

Certes, l’investissement locatif dans une place de stationnement coche beaucoup de cases en termes de rentabilité et de simplicité. Pour autant, il serait imprudent de se lancer les yeux fermés. En la matière, tous les investissements ne se valent pas. 

La rentabilité de ce type d’investissement est directement liée à la saturation de l’espace urbain et à la difficulté de garer une voiture. Mieux vaut donc s’orienter vers les villes grandes ou moyennes, à partir de 40 000 habitants environ. Pour la localisation, il faut préférer les secteurs denses en circulation (centres-villes) ou en habitations. Mais attention, depuis les années 80, toutes les constructions sont assorties de places de stationnement. Ces quartiers récents ne sont donc pas les plus porteurs, même dans les villes les plus peuplées. 

Prenez garde, également, à l’accessibilité et aux dimensions de votre stationnement. Attention à la largeur des rampes d’accès et à la hauteur sous plafond. Elle doit permettre de se garer sans stress. Pour une place confortable, comptez 2,5 m de largeur et 5 m de longueur. 

Ensuite, naturellement, un box fermé offre plus de possibilités. Il peut être loué à titre de garde meubles, même à des locataires qui n’ont pas de véhicule. 

Des équipements comme une borne de recharge pour véhicules électriques (obligatoire depuis 2025 dans les parkings de plus de vingt places), des caméras de surveillance ou un éclairage moderne sont des éléments également très importants. 

Une location très peu contraignante

Le poids de la gestion quotidienne d’une location d’une place de stationnement n’a rien à voir avec celle d’un bien d’habitation. Les menues réparations, les demandes spécifiques des locataires, mais aussi le poids des charges collectives ou la taxe foncière pèsent très lourdement sur le budget d’une location de longue durée. Bien souvent, un investissement semble très intéressant en rendement brut et l’est nettement moins une fois retranchées toutes ces dépenses.

L’activité de bailleur demande aussi beaucoup de disponibilité et pas mal de patience au quotidien. Tant et si bien que de plus en plus de propriétaires-bailleurs confient la gestion de leurs logements à des professionnels, ce qui pèse également sur la rentabilité finale.

Rien de tout cela avec une place de stationnement. Les coûts d’entretien sont quasi nuls. L’assurance propriétaire comme la taxe foncière sont souvent très faibles. Quant aux sollicitations des locataires, elles restent vraiment exceptionnelles. 

Un parking ou un garage, c’est donc une location immobilière particulièrement rentable, qui offre une grande flexibilité avec assez peu de contraintes.

Fixer le bon loyer

Tout investissement locatif se mesure naturellement à la hauteur des revenus locatifs qu’il va engendrer. Il n’y a pas de règles générales concernant le montant du loyer pour une place de stationnement. Globalement, une place de parking en sous-sol peut se louer entre 30 et 70 €/mois dans une ville moyenne de province. C’est évidemment beaucoup plus dans les grandes agglomérations. 

Pour un box fermé, il faut généralement compter entre 80 et 130 €, selon l’emplacement. Une étude comparative des prix sur le secteur peut se réaliser assez facilement en consultant des plateformes comme Yespark ou les sites d’annonces immobilières comme dansnosvilles.fr.

Un bail tout en souplesse

La question du bail résume à elle seule la simplicité de la gestion locative d’une place de stationnement. Il ne s’agit pas d’une location destinée au logement de personnes. Ce type de bien n’entre donc pas dans le cadre de la loi Alur. Le bail d’habitation ne s’applique pas. Cela signifie que c’est le bail civil, également appelé « bail de droit commun » qui s’applique. Dans ce type de bail, c’est le principe de la liberté contractuelle qui prévaut. Concrètement, donc, il est possible d’inclure une clause qui stipule que le propriétaire pourra retrouver la pleine jouissance de son bien en cas d’impayés. Fini les recours à n’en plus finir et les délais interminables. De même, la durée de la location, son prix, les conditions de fin de bail sont discutées directement entre les parties, ce qui permet une grande souplesse. Vous pouvez, par exemple, louer votre place pour une période donnée et prévoir un préavis de deux semaines seulement.