Immobilier : quels changements en 2026 ?

Chaque nouvelle année apporte son lot de nouveautés, notamment en matière d’immobilier et de fiscalité. Voici donc, en résumé, les bonnes et les moins bonnes nouvelles de 2026. Avec, en prime, les surprises possibles d’un budget qui a su se faire attendre.

 

MaPrimeRénov’ mise en pause

Le dispositif MaPrimeRénov prend un sérieux coup derrière la tête en ce début d’année 2026. D’abord, il a commencé l’année par une période de suspension pure et simple. C’était la conséquence fâcheuse de la non-adoption du budget en temps et en heure par l’Assemblée nationale. Pas de budget, pas de subventions. Précisons tout de même que cette situation n’a pas d’incidence sur les dossiers en cours, ouverts en 2025.

Mais, même rétabli, le dispositif a beaucoup perdu de son envergure. Deux gestes sortent du périmètre de l’aide. L’isolation des murs, d’abord, qui représente pourtant une des actions les plus fréquemment engagées. Seule l’isolation des combles reste éligible. L’installation d’une chaudière à bois, elle aussi, sort du dispositif. L’État préfère concentrer l’aide sur les poêles à bois et à granulés, jugés plus accessibles. 

Il est toujours possible d’intégrer ces actes à une rénovation d’ampleur, mais ce parcours est désormais réservé aux foyers les plus modestes et la jauge des dossiers finançables, que le budget 2026 devrait préciser, sera sans doute très restreinte. 

location : des frais d’agence en hausse

Côté location, le principal changement concerne les frais d’agence. Plafonnés depuis la loi Alur de 2014, ils varient en fonction des biens et des secteurs géographiques. Mais les barèmes n’avaient jamais connu de changement. Or, dans le même temps, les prestations liées à la mise en location (constitution du dossier du locataire, organisation et la planification des visites et rédaction du bail) sont devenues de plus en plus chronophages. 

Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds de frais que les agences peuvent facturer sont indexés de façon automatique sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice est déjà utilisé pour la revalorisation annuelle des loyers. Cela va donc entraîner une hausse de ces frais, mais de façon très progressive.

Selon les estimations, dans les zones tendues et très tendues, les plafonds pourrait passer, respectivement à 10,1 €/m2 et à 12,1 €/m2 pour 2026. L’état des lieux, lui, était plafonné à 3 €/m2 quel que soit le secteur géographique. Il pourrait passer à 3,03 €/m2.

Le Prêt avance mutation s’élargit

Le Prêt avance mutation demeure assez peu connu. C’est bien dommage car il permet, sous condition de ressources, de financer des travaux de rénovation sans alourdir son budget mensuel. Pour en bénéficier, il faut être propriétaire de son bien. Il faut aussi que le bien en question soit achevé depuis plus de deux ans. Son montant maximal est de 50 000 €. Le principe, c’est que le bénéficaire rembourse ce capital au moment du changement de propriétaire du bien, dans le cadre d’une vente ou d’une succession. Quant aux intérêts, c’est l’État qui les prend en charge pendant les dix premières années de vie du prêt, comme dans le cas d’un PTZ. Ensuite, c’est l’emprunteur qui prend le relais. L’établissement bancaire fixe le taux comme il le souhaite.  

Ce dispositif a été mis en place dans le cadre de la loi de finances 2025, mais ses plafonds de ressources ont été modifiés en 2026 pour le rendre plus facilement accessible. Par exemple, pour en bénéficier, un foyer de quatre personnes habitant en dehors de la région Île-de-France, ne doit pas dépasser 45 735 € de revenus annuels. 

Un DPE plus souple

Au 1er janvier 2026, le nouveau mode de calcul des DPE est entré en vigueur. Concrètement, le coefficient d’énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Ce coefficient mesure la quantité d’énergie nécessaire pour produire 1 kWh d’électricité livré au consommateur. Mécaniquement donc, cette modification améliore la note énergétique des logements chauffés à l’électricité. Au moment de son annonce, le gouvernement avait indiqué que cette mesure allait faire sortir 850 000 logements du statut de passoire énergétique. Mais, plus globalement, ce sont près de 7 millions de logements qui vont gagner au moins une note. Selon une étude, près d’un logement chauffé à l’électricité sur deux va gagner une classe en DPE. L’impact est donc considérable.

Les petites surfaces seront, proportionnellement, plus nombreuses à profiter de ce nouveau calcul. 41 % d’entre elles devraient monter d’un cran, contre 23 % pour la moyenne des logements en France. C’est logique, puisque les petits logements se chauffent très souvent à l’électricité. 

Précisons enfin qu’il n’est pas nécessaire de réaliser un nouveau DPE pour officialiser la nouvelle note de son logement. Une simple démarche sur le site de l’Ademe (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) suffit.

Ajoutons, dans le même registre, que le DPE collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Si le syndic n’a pas encore réalisé cette démarche, il doit le faire sans tarder.

A la recherche du statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé, c’est le feuilleton de l’immobilier de ces derniers mois. L’idée générale est de redonner de l’attractivité à l’investissement locatif, fortement pénalisé par la disparition du dispositif Pinel et la hausse des coûts de construction. L’enjeu est aussi de relancer la production de logements neufs.

A l’été 2025, deux députés avaient présenté une version du statut du bailleur privé, saluée par l’ensemble des professionnels du secteur. D’un gouvernement à l’autre, le texte avait finalement été présenté à l’Assemblée nationale à l’automne. Les députés l’avait adopté. Mais, fin novembre, les sénateurs avaient voté, eux, une version bien différente et très peu incitative.

On croyait le texte enterré avant adoption quand, in extremis, les députés avaient pu ajouter un amendement à la mouture finale, qui lui rendait toute son efficacité. Nous étions le 16 janvier, dernier jour du débat budgétaire. Le gouvernement pourrait cependant être tenté de faire machine arrière sur certains aspects de ce nouveau statut avant une adoption du budget par 49.3.

Pas de taxation sur la plus-value des résidences principales

Quel que soit le budget finalement adopté, on sait que contrairement à une rumeur persistante, toutes les résidences principales continueront à bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value. Des députés avaient proposé que l’exonération d’impôt soit conditionnée à une occupation minimale de cinq ans du logement, cela pour éviter les opérations spéculatives. Sauf cas de force majeure, une revente avant les cinq ans aurait entraîné une imposition de la plus value à hauteur de 36,2 %. Adopté en commission des finances, cet amendement a été rejeté et n’a jamais été intégré au texte du budget. Il n’a donc aucune chance de se retrouver dans la mouture finale. 

Nouveau coup de rabot sur les locations Airbnb

Historiquement, le régime fiscal de la location saisonnière meublée était nettement plus avantageux que celui de la location vide de longue durée. Dans de nombreuses villes touristiques, cela contribuait à entretenir la tension sur un marché locatif déjà pénalisé par une pénurie chronique de biens à louer. 

La loi Le Meur de 2024 et la loi de finances 2025 avaient déjà commencé à rectifier le tir. Le budget 2026, quelle que soit sa destinée finale, va poursuivre le mouvement. En effet, la CSG sur les locations touristiques imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), va passer de 9,2 à 10,6 %. Une augmentation, qui semble déjà actée et qui va peser lourd sur l’imposition des loyers et des charges pour ce type de logement. 

D’autres dispositions fiscales ont été envisagées, et elles pourraient avoir des conséquences non négligeables sur la rentabilité des différents investissements immobiliers. Nous y reviendrons dans un prochain numéro de Dans nos Villes.