Immobilier, quel marché en 2026 ?

En ce début d’année 2026, le secteur de l’immobilier se trouve un peu entre deux eaux. Des taux et des prix de vente stabilisés apportent de l’espoir, mais 2026 sera-t-elle vraiment l’année du rebond ? 

 

C’est la première vraie satisfaction de l’année 2025. Le nombre des transactions est en hausse sensible par rapport à l’année précédente. Le plus bas a été atteint à la fin de l’année 2024. En décembre, selon la Fnaim, sur douze mois glissants, on était à moins de 850 000 ventes signées. Depuis, la courbe remonte lentement mais sûrement. En avril, le cap des 900 000 transactions était en vue (892 000). Ce cap devrait être atteint et même légèrement dépassé à la fin de l’année. Les prévisions les plus optimistes tablent sur un total de près de 940 000 ventes en 2025.

Tempérons toutefois les enthousiasmes en rappelant que ce niveau demeure assez bas. On était à 1 166 000 transactions fin 2022 et 1 230 000 fin 2021. Le rebond de 2025 intervient, en effet, après trois années de baisse consécutives, au cours desquelles le marché s’est comprimé de 33 %.

Notons également que le taux de rotation des biens, qui avait lui aussi beaucoup baissé, revient dans la moyenne de long terme, à 2,4 % (Fnaim).

Des prix qui se stabilisent

Sur le front des prix, les mouvements sont plus difficiles à analyser car de nombreux facteurs entrent en jeu. Mais une tendance générale semble tout de même assez claire : depuis le début de l’année 2024 et encore plus en 2025, les prix sont entrés dans une phase de stabilisation. En 2022 et 2023, ils avaient enregistré leur plus forte baisse depuis 15 ans, mais elle intervenait après la hausse la plus spectaculaire depuis au moins aussi longtemps. 

Naturellement, tous les biens et toutes les localisations ne sont pas concernés de la même façon. La jolie maison de famille, sans travaux, bien isolée, avec ses trois chambres et son jardin dans une ville moyenne de l’ouest de la France reste à un niveau de prix élevé. A contrario, l’appartement en DPE F ou G, dans un centre-ville en perte de vitesse, peut subir une décote bien plus sévère. 

Quoi qu’il en soit, il serait illusoire d’attendre un effondrement général des prix en 2026. Un léger mouvement de reprise, sur les biens les plus prisés n’est, au contraire, pas à exclure.

Un marché locatif toujours très tendu

Bonne nouvelle concernant le prix des loyers : globalement, ils ont tendance à revenir à des valeurs plus raisonnables ou, en tout cas, à ne plus augmenter. Et cela devrait encore être le cas en 2026. Mais cela arrive après plusieurs années de hausse continue. 

Le problème majeur sur le marché locatif, c’est clairement la difficulté pour les candidats à la location à trouver un logement qui leur convienne. Cela tient à plusieurs facteurs. Le nombre de demandeurs a augmenté. Les ménages qui n’ont pas pu acheter pour des raisons liées au marché de la transaction, restent ou redeviennent locataires. Selon la Fnaim, le taux de propriétaires à baissé de près de 1% depuis 2014 en France. Cela représente 240 000 locataires en plus. Ce mouvement est encore plus marqué dans les grandes villes où, justement, le marché locatif est particulièrement tendu. Dans le même temps, l’offre locative diminue. Des logements classés en « passoires énergétiques » sortent du marché. Les logements neufs qui ne sont pas achetés par des investisseurs privés (et donc pas construits), eux, n’y entrent pas. 

Le neuf toujours à la peine

Le retour du PTZ pour tous, désormais mobilisable pour les maisons individuelles neuves, a permis un rebond de cette activité en grande difficulté depuis des mois. Un peu moins de 51 000 maisons avaient été construites en 2024. Fin juillet 2025, sur douze mois glissants, on était déjà à près de 62 000 unités. Un léger mieux qu’il faut toutefois mettre en comparaison avec les presque 140 000 maisons individuelles qui avaient été commercialisées en 2021. 

Sur le front du collectif, la situation est assez contrastée. Globalement, selon les données de la Fédération Française du Bâtiment, la décrue se poursuit, avec un peu moins de 110 000 ventes à fin juillet sur douze mois glissants, contre 116 400 en 2024. Mais la situation est différente selon les secteurs. La vente aux institutionnels décroît légèrement, conséquence de la fin des plans de soutien spécifiques. La vente aux particuliers, elle, se maintient aux alentours des 60 000 unités. Mais, à y regarder de plus près, on constate une timide reprise des ventes aux particuliers qui achètent pour habiter leur logement et une dégringolade de la vente aux investisseurs particuliers. On est tombé en juillet 2025 (sur douze mois), à moins de 15 000 unités vendues. On était à plus de 52 000 en 2021.

Les prix de vente du neuf sont plutôt orientés à la baisse depuis quelques mois. Pour autant, une réelle reprise de l’immobilier neuf ne sera pas possible sans une action résolue des pouvoirs publics, à base d’incitations fiscales et d’accompagnement des acquéreurs. 

Quels taux en 2026 ?

La santé du marché de l’immobilier en 2026 dépendra beaucoup de l’évolution des taux d’intérêt. Les taux, on le sait, ont connu une baisse sensible, passant de 4,21 % en décembre 2023 à 3,11 % en mai 2025. Une érosion bien plus lente et moins marquée que la hausse de l’année précédente, mais qui a quand même redonné une réelle bouffée d’air aux acquéreurs.

Depuis le milieu de l’année 2025, le mouvement de baisse s’est quasiment arrêté. En juillet, la banque centrale européenne a mis fin à une série de huit baisses consécutives de ses taux directeurs. Toute la question est de savoir sous quelles hospices se placera 2026. 

L’instabilité politique, la dette de la France, la dégradation de sa note par plusieurs agences de notation internationales, tout cela pourrait laisser présager un rebond des taux d’intérêt. Mais force est de constater que, pour le moment, les signaux des banques indiquent plutôt le contraire. En novembre, plusieurs d’entre elles ont choisi de baisser légèrement leurs taux pour la première fois depuis plusieurs mois. 2026 s’annonce très concurrentielle dans le secteur bancaire et l’hypothèse d’une stabilisation globale des taux est, à ce jour, la plus plausible. 

Un volume de crédit en hausse

Autre point très encourageant, depuis le milieu de l’année 2024, la production de crédit en France (c’est-à-dire le volume d’argent prêté par les banques pour des achats immobiliers) ne cesse de croître. Sur une base 100 en 2020, on était tombé à 40 au printemps 2024. L’indice 60 a été dépassé à l’été 2025 et ce mouvement ne semble pas ralentir. 

Certes, les banques sont prudentes, notamment en ce qui concerne le financement des travaux et la performance énergétique des logements achetés, mais les robinets du crédit ne sont pas fermés. Mais, là encore un rappel historique n’est pas inutile. Le volume de crédit a été divisé par trois en deux ans, entre 2022 et 2024. On est aujourd’hui sur un volume comparable à celui de l’année 2016 (source, Fnaim).

Le logement, grande préoccupation des Français.

On l’a vu, les éléments d’optimisme existent pour 2026, à commencer par la stabilisation des taux d’intérêt et celle des prix de vente. Deux éléments majeurs pour initier une vraie reprise des transactions. Il y a bien sûr, aussi, quelques nuages menaçants dans le ciel de ce possible rebond. On peut citer l’instabilité politique et le contexte géopolitique, mais il y a aussi, par exemple, le poids croissant de la taxe d’habitation ou les coupes dans le dispositif MaPrimeRénov’. 

Quoi qu’il en soit, une chose est sûre, le logement est en train de s’imposer comme une des préoccupations principales des Français. Une étude de la Fnaim montre que 58 % de nos compatriotes estiment qu’il est « assez difficile » ou « très difficile » d’acheter, de louer un logement ou d’avoir accès à un logement social. Ce chiffre est de 50 % pour l’accès à la santé et de 46 % pour l’accès à l’emploi. Donner un toit à sa famille est et restera toujours, une priorité.