Immobilier neuf : le bout du tunnel, enfin ?

Quelques signes encourageants apparaissent sur le marché de l’immobilier neuf, notamment du côté des permis de construire. Mais il reste des freins à faire sauter pour débloquer réellement le secteur.

Il y a des signes qui ne trompent pas. Dans la période difficile que vit l’immobilier neuf, on est même vraiment tenté de s’y accrocher. Depuis 2025, le nombre de logements autorisés, c’est-à-dire de permis de construire accordés, est de nouveau en hausse en France. La progression sur un an est de l’ordre de +20 % sur l’ensemble du territoire (Ocelor, Observatoire du logement neuf). Cela représente un peu plus de 385 000 logements autorisés sur douze mois.

Plus révélateur encore, le nombre de logements commencés progresse lui aussi. C’est un signal fort. En effet, en période de crise, des chantiers qui ont un permis de construire en bonne et due forme ne voient parfois jamais le jour, faute de clients.

La progression atteint +8 % en France, mais les volumes restent historiquement bas, à un peu plus de 280 000 unités sur un an. Timides, ces indicateurs reviennent tout de même dans le vert. Ils étaient restés sous la ligne de flottaison pendant presque deux ans.

Rebond sur le marché de la maison individuelle

L’embellie est plus nette sur le front de la maison individuelle. Selon les chiffres du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment, les constructeurs ont vendu 67 800 maisons en 2025, soit une hausse de 33 % sur un an.

Bien sûr, il faut relativiser ce rebond. Le marché partait d’un point bas historique, d’à peine plus de 50 000 ventes sur toute la France en 2024. D’ailleurs, la moyenne de long terme (sur vingt ans) s’établit à 117 125 ventes annuelles, bien au-delà de la performance de 2025. Mais ne boudons pas notre plaisir : la tendance est bonne.

À cela, une explication simple. Il est de nouveau possible de mobiliser un Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour se faire construire une maison. Ce coup de pouce a redonné du pouvoir d’achat aux primo-accédants, une catégorie d’acheteurs qui faisait cruellement défaut au secteur.

Il faut aussi ajouter une autre tendance : les parcelles diminuent, tout comme les surfaces habitables. Les terrains ont ainsi perdu 100 m² en six ans. En bref, on construit moins grand sur un terrain plus petit, mais on construit.

Des ventes de logements neufs toujours en berne

Les choses frémissent, on l’a vu, du côté des permis de construire. Pourtant, cela ne se traduit pas encore dans les mises en vente, ni dans les réservations de logements neufs. Au niveau national, ces deux indicateurs restent même assez ternes.

Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), 11 649 logements ont été mis en vente au premier trimestre 2026, soit une baisse de 19,2 %. On reste très en dessous de la moyenne de long terme (2020-2026), à plus de 18 500 unités.

La situation est comparable pour les ventes. Elles atteignent un peu plus de 19 000 unités au premier trimestre 2026, en repli de 14,3 %. Les ventes au détail à des particuliers reculent de 10,8 %. Quant aux ventes en bloc à des bailleurs sociaux, elles se rétractent de 35 %. « Ces chiffres me laissent sans voix, je ne sais pas les expliquer : c’est de pire en pire », se désole Pascal Boulanger, président de la FPI.

Précisons aussi que les secteurs les plus tendus (zones A et A bis) concentrent les réservations (51,4 %) et les mises en vente (48,9 %). À elles deux, les zones B2 et C ne dépassent pas les 10 %, tant pour les réservations que pour les mises en vente.

Cherche investisseurs désespérément…

Le retrait presque total des investisseurs marque l’immobilier neuf depuis de longs mois. Les ventes trimestrielles aux investisseurs dépassaient largement les 10 000 unités en 2021 et 2022. Elles sont tombées à moins de 2 500 en 2025 (source FPI).

Ce mouvement brutal s’explique bien sûr par l’arrêt du dispositif Pinel, principal soutien du marché pendant de longues années. L’observatoire de la FPI note un timide rebond au premier trimestre 2026, avec un peu plus de 3 000 ventes. Mais le niveau reste très bas et l’embellie fragile.

À ce stade, la part réelle du nouveau dispositif Jeanbrun reste difficile à évaluer. Il est encore très récent et pas forcément intéressant pour tous les investisseurs.

Par ailleurs, les délais d’écoulement des logements neufs restent très élevés : près de 20 mois en moyenne entre la mise en vente et la réservation. On est par exemple à 18,5 mois à Tours et à 24,4 mois à Angers.

Les fragilités du marché de l’immobilier neuf

Malgré ces petits signaux positifs, les points de fragilité restent importants. D’abord, les prix des matières premières et de l’énergie varient toujours de façon erratique, dans un contexte international plus que tendu.

Ensuite, les taux d’intérêt semblent repartis à la hausse, toujours sous l’effet d’une marche du monde chaotique. Leur baisse avait pourtant redonné un peu de pouvoir d’achat et de visibilité aux acheteurs.

BRS, PSLA : le boom de l’accession sociale

Le Bail Réel et Solidaire (BRS) permet d’acquérir un logement sans payer le terrain. Celui-ci reste la propriété d’un organisme social agréé. Grâce à cette particularité et à des facilités comme l’exonération de TVA, le prix d’un logement neuf baisse de 25 à 30 % par rapport au marché traditionnel. Les programmes d’immobilier neuf incluent donc de plus en plus souvent des logements en BRS.

De son côté, le Prêt Social Location Accession (PSLA) permet à des ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires. D’abord, ils paient pendant une période une redevance mensuelle qui inclut un loyer et une épargne, en vue de l’achat. Puis, une fois la vente signée, ils versent chaque mois la même somme, mais cette fois pour rembourser leur prêt.

Ces dispositifs sont de mieux en mieux connus. Ils soutiennent la demande dans le parc social, qui n’a jamais été aussi forte. Ainsi, les ventes en bloc à des bailleurs sociaux représentaient 25 % en 2021, contre plus de 33 % en 2025.

Les prix de l’immobilier neuf se stabilisent

Le prix moyen des logements neufs confirme sa stabilisation en 2026, après plusieurs années de hausse assez rapide. C’est sans doute une des raisons du début de redémarrage du secteur.

Mais il faut apporter un bémol : le plateau se situe assez haut, un peu au-dessus de 5 000 €/m² au niveau national. Bien sûr, cette moyenne cache des écarts importants selon la localisation et la surface du bien. Tout de même, ce même indicateur tournait autour de 4 500 € en 2021. Dans nos régions, le prix moyen tourne plutôt autour de 4 200 €, contre 3 700 € il y a cinq ans.

Et demain ?

Les promoteurs immobiliers pointent un paradoxe qui doit nous alerter. Aujourd’hui, le secteur fait face à un problème de demande, en particulier dans la construction collective. Pourtant, les Français ont toujours envie d’acheter de l’immobilier neuf. Ils connaissent le confort de vie et les économies, notamment sur les factures d’énergie, que cet achat permet sur le long terme.

Mais les programmes sortent à des prix souvent trop élevés, alors que le pouvoir d’achat reste contraint. Une des solutions consiste à réduire le poids du foncier dans le projet, sans renoncer aux ambitions environnementales. Pour cela, les professionnels appellent à libérer des parcelles constructibles. Ils veulent aussi favoriser la vente du foncier à prix décoté, en échange de logements accessibles.