Estimation, expertise : quelle différence ?

Faut-il choisir une simple estimation ou une expertise ? Cela dépend du besoin. L’une a une véritable valeur juridique et l’autre est un avis de valeur émis par un professionnel.

Quand un professionnel se déplace pour évaluer la valeur d’un bien avant sa mise en vente, il réalise une estimation. Il s’agit pour lui d’indiquer le prix auquel il estime que le bien en question peut se vendre dans l’état actuel du marché. Cet avis se fonde sur la comparaison avec d’autres ventes réalisées sur le marché. Une valeur pondérée par les caractéristiques propres du bien. Il n’engage pas la responsabilité du professionnel et il peut évoluer au cours du temps. Le vendeur est tout à fait libre de le suivre ou pas. 

Une expertise, en revanche, a une valeur opposable. C’est-à-dire qu’elle fait foi devant les tribunaux et auprès de l’administration fiscale notamment. Il s’agit de déterminer de façon précise et objective la valeur vénale du bien. 

L’expertise est nécessaire (et même parfois obligatoire) quand la valeur du capital a besoin d’être attestée de façon incontestable. Le cas le plus fréquent est celui d’une succession, mais c’est également fréquent dans le cadre de l’imposition ou du calcul d’une plue-value par exemple. Cette expertise peut donc être commandée par le propriétaire, mais aussi par un acheteur potentiel, un juge, un notaire ou par les services fiscaux. 

L’expertise va plus loin

L’expertise comporte, comme l’estimation, une visite détaillée. Mais elle va plus loin dans la précision et intègre en plus des éléments de base comme la superficie et le nombre de pièces, des données liées aux matériaux de construction, aux diagnostics ou à l’architecture. L’expertise s’appuie en outre sur l’analyse de plusieurs documents officiels, comme le plan cadastral, le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme. Elle vérifie bien entendu l’origine de la propriété et les éventuelles servitudes. L’expert tient compte des éventuels projets de construction dans le quartier et des différents risques (inondation et autres…) liés à la situation géographique du bien. Tout cela est intégré dans une analyse globale du marché immobilier, au niveau national et local. Pour ce faire, l’expert dispose d’une base de données regroupant les ventes réalisées dans le même secteur. Cette expertise donne lieu à un rapport écrit. 

Fantasme et réalité

Rien ni personne n’encadre ou ne contraint la fixation d’un prix dans l’immobilier. Le fantasme du « Parisien » qui viendra acheter un bien sans regarder l’état du marché est encore vivace. Et pourtant, tous les professionnels le savent et le disent, aujourd’hui plus encore que jamais, seuls les logements proposés à un prix en cohérence avec le marché ont encore quelques chances de se vendre…