Emprunter en 2026

Le crédit immobilier, c’est le poumon sans lequel le marché ne peut pas fonctionner. Quels seront les taux d’intérêt en 2026 ? Les banques joueront-elles le jeu ? Quels taux d’endettement et quel apport demanderont-elles ? Voici quelques éléments de réponse.

 

Les emprunteurs sont un peu passés par toutes les couleurs de l’arc-en-ciel au cours de l’année 2025. Le premier trimestre s’est illustré par une série de baisses des taux directeurs de la banque centrale européenne. Cela a entraîné une baisse générale des taux immobiliers. La barre symbolique des 3 % en taux moyen était en vue. Mais le mouvement a pris fin au deuxième trimestre 2025. Nous sommes entrés dans une phase de soubresauts assez peu lisibles. Cela a conduit, finalement, à une tendance légère haussière sur les deuxième et troisième trimestres de l’année. Mais, avec les derniers mois de 2025, c’est clairement la stabilisation qui est à l’ordre du jour. 

Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA montrent un taux de crédit immobilier moyen, toutes durées confondues, stabilisé à 3,14 % en octobre. Un taux, qui, finalement, revient à peu près au niveau de ce que nous connaissions au début de l’année (3,16 % au premier trimestre). 2025 aura donc été une année globalement favorable sur le front des taux d’emprunt. Qu’en sera-t-il en 2026 ?

La production de crédit en progression constante

Depuis le début de l’année 2025, la production de crédit, c’est-à-dire le montant de prêts accordés aux particuliers pour l’achat d’un logement, ne cesse de progresser en France. 9,9 milliards d’euros avaient été prêtés en janvier 2025 (hors renégociations), contre 7 milliards en janvier 2024 (source, Banque de France). Ce chiffre n’a cessé de progresser pour dépasser le seuil de 13 milliards (15,2 milliards exactement), en octobre. 

On est encore très loin des mois à presque 20 milliards d’euros engagés en 2021 et 2022. Cependant, l’activité est tout de même en progression. Clairement, les banques ont rouvert le robinet des prêts en 2025. 

En novembre 2025, la durée moyenne des crédits accordés s’établissait à 250 mois, soit 20,8 ans. Elle était à peine supérieure à 200 mois (16,6 ans) en 2014. Nous sommes actuellement sur les durées moyennes les plus longues jamais enregistrées. Pour autant, la part des prêts sur 25 ans diminue. Celles des durées comprises entre 20 et 25 ans, ne cesse de progresser.

Quels scénarios pour 2026 ?

Personne n’a le pouvoir de lire l’avenir. Pour autant, les grandes tendances sont en place et les divers scénarios possibles ne devraient pas les faire trop varier. Les taux évoluent en fonction de deux éléments principaux : les OAT à 10 ans (qui sont les taux de rendements des obligations françaises) et la stratégie des banques. 

Le scénario le plus probable est celui d’une stabilisation des OAT à 10 ans, sans doute à un niveau proche de 3,1 %. L’écart (la marge des banques) entre ce taux et celui des prêts immobiliers est généralement compris entre +0,8 et +1,2 %. Les banques, qui avaient pas mal rogné sur leurs marges dans la phase de remontée des taux, pourraient être tentées de les restaurer. On obtiendrait donc un taux moyen qui pourrait remonter entre 3,5 et 4 %. Si un climat de compétition s’instaure entre les établissements bancaires, qui se servent du crédit immobilier pour recruter les clients, la hausse pourrait être plus modérée, voire nulle. Mais si le climat économique se détériore encore, elle pourrait être plus importante et conduire les taux au-delà de la barre des 4 %.

Tout dépend de la durée d’emprunt

Il est de coutume d’indiquer le montant des taux immobilier par une moyenne entre toutes les durées possibles. Mais, dans les faits, la durée du prêt change beaucoup la donne. De même, le taux dépend de la somme empruntée. 

En novembre 2025, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 20 ans se situe à 3,25 %, mais cela peut descendre à 3,15 % pour un emprunt supérieur à 80 000 € ou, au contraire, monter à 3,35 % pour un prêt de moins de 40 000 €. De même, un prêt sur une durée plus courte, par nature moins risqué pour la banque, coûtera moins cher à l’emprunteur. Sur 15 ans et avec un emprunt de plus de 80 000 €, on peut s’approcher de la barre des 3 %. Mais un prêt de moins de 40 000 € sur 25 ans (situation un peu extrême, on en convient), peut se boucler à un taux proche des 3,5 %. 

La durée du prêt, on l’a vu, est très souvent utilisée comme variable d’ajustement pour compenser la perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux ou à celle des prix de l’immobilier. En empruntant plus longtemps, on peut évidemment emprunter plus. Mais le coût global de l’opération sera aussi plus élevé. 

Imaginons, par exemple, que vous ayez besoin d’emprunter 150 000 €. Selon les taux moyen en vigueur, votre emprunt vous coûtera 30 500 € si vous empruntez sur dix ans. Vous serez à plus de 66 000 € sur vingt ans et à 87 000 € sur 25 ans. Cela peut donc revenir très cher pour les quelques mètres carrés en plus que vous pourrez vous offrir avec cet emprunt. 

Jouer sur les conditions d’emprunt

On le sait bien, le crédit immobilier est le principal hameçon des banques pour faire venir à elles des nouveaux clients. Lesquels seront, en outre, fidélisés de fait pour toute la durée de leur prêt et parfois même bien au-delà car la fidélité bancaire peut se transmettre de génération en génération.

Pour tirer leur épingle du jeu et se démarquer par rapport à leurs concurrentes, les banques peuvent rogner sur leurs marges et consentir des efforts sur les taux, sous certaines conditions. Mais elles peuvent aussi, et c’est pour l’emprunteur un véritable levier de négociation, jouer sur les conditions d’octroi des prêts. 

La plupart des banques demandent un taux d’endettement de 33 % maximum. Mais la banque peut choisir de monter à 35 ou même 40 %, si le dossier du demandeur est bon et que ses revenus le permettent. 

Il en va de même pour l’apport personnel. Il est souvent demandé à hauteur de 10 à 20 % du montant de l’opération. Si vous êtes un peu juste, c’est un élément qui peut se négocier, sans descendre trop bas toutefois. L’époque des prêts immobiliers sans apport est clairement révolue. 

Négocier l’assurance pour faire baisser le TEG

L’assurance est obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier, pour couvrir le risque lié à la durée de votre engagement. Pour autant, rien ne vous oblige à la contracter auprès de l’établissement bancaire qui vous accorde votre financement. Il est donc tout à fait possible de faire jouer la concurrence sur cette partie du prêt qui s’ajoute au taux global. 

Sachez par ailleurs qu’il est possible de renégocier le taux de votre assurance, à n’importe quel moment de la vie de votre prêt. Ces dispositions sont de vraies sources d’économie, surtout pour les emprunteurs les plus jeunes, pour lesquels le risque est moindre. 

L’option courtier

Si vous n’êtes pas très à l’aise avec toutes les notions développées dans cet article, il peut être intéressant de vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier lors de vos démarches. Ce professionnel saura monter le dossier avec vous et vous conseiller sur les options les plus adaptées à votre situation. Il connaît les banques, leurs domaines de spécialité, les profils qu’elles ont l’habitude de financer, les points auxquels elles sont particulièrement sensibles. Au-delà de la recherche du meilleur taux, il pourra vous orienter vers l’établissement qui vous correspondra le mieux. En effet, certaines banques financent beaucoup de primo-accédants et savent adapter leurs offres à cette clientèle. D’autres préfèrent se concentrer, par exemple, sur la clientèle des investisseurs privés dans le locatif. Dans les deux cas, les taux comme les conditions d’emprunt, seront bien différents.