DPE : le gouvernement veut restaurer la confiance

Pour redonner de la lisibilité et de l’efficacité aux politiques du gouvernement en matière de performance énergétique des logements en France, il était urgent de réorganiser la filière du diagnostic immobilier. Le chantier est officiellement lancé.

 

Les Français font de moins en moins confiance aux diagnostics immobiliers. La première raison, c’est la multiplication des DPE de complaisance. Selon une étude de la start-up Krno, ils auraient bondi de 65 % en quatre ans et concerneraient un peu plus de 4 % des DPE. Un résultat obtenu à partir de l’analyse de 6,6 millions de DPE enregistrés par l’Ademe en 2021 et 2025. 

Pour illustrer ce phénomène, Krno met en évidence un pic du nombre de DPE juste à la limite de chaque lettre. Autrement dit, près de 11 % des biens classés F seraient en fait des G, et 16 % des biens classés E seraient en réalité des F. 

L’autre raison de la défiance des Français, c’est l’imprécision supposée des DPE. Certaines parties du diagnostic relèvent de l’interprétation ou du déclaratif. Il n’est, en effet, pas toujours possible de vérifier la présence d’un matériau ou le bon fonctionnement d’un équipement. Mais ce sentiment est aussi accentué par les changements très fréquents dans la réglementation, qui modifient les calculs et rendent assez opaque l’ensemble de la procédure. 

Le DPE en clé de voûte du système

La défiance des Français à l’égard des diagnostics immobiliers pose un problème de fond. La loi Climat et Résilience place la performance énergétique des logements au cœur de tout le système et le moyen de mesure qui sert de clé de voûte à l’ensemble, c’est le DPE. C’est cette note qui déclenche des interdictions de location. C’est elle également qui détermine le niveau des aides de l’État pour la rénovation, par exemple. 

Par voie de conséquence, la note de DPE a pris une importance considérable sur le marché de l’immobilier. C’est aujourd’hui un critère majeur qui influence directement le prix de vente et, même, la capacité à vendre un bien ou non. C’est également une des premières questions qui arrivent de la part des locataires pour les biens mis en location.

Or, bien sûr, un pouvoir important se doit d’aller avec un haut niveau d’exigence. Sinon, c’est tout le système qui vacille. Il était donc devenu urgent de réformer la profession de diagnostiqueur immobilier. 

Vers une charte des diagnostiqueurs immo

Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a réuni les premières assises du diagnostic immobilier, le 21 mai dernier, à Paris. A cette occasion, il a annoncé la création prochaine d’une charte de la profession. « Cette charte devra permettre de clarifier plusieurs sujets essentiels : la transparence des fédérations sur leurs adhérents et leur représentativité, les modèles de gouvernance, les règles de déontologie et d’indépendance, ainsi que les modalités de concertation avec les pouvoirs publics », a expliqué le ministre.

L’objectif affiché par Vincent Jeanbrun est d’en finir avec « le diagnostiqueur bashing ». Il entend modifier durablement l’image de cette profession et, donc, en exclure ceux qu’il appelle « les vilains petits canards ». 

Cette charte devra être rédigée en concertation avec les organisations représentatives de la profession. Une feuille de route pourrait être arrêtée dès l’automne. Le cadre est d’ore-et-déjà posé. Il s’agit d’avancer sur la formation des professionnels, les contrôles, la création d’une convention collective, d’une branche professionnelle et d’une carte professionnelle. 

Les diagnostics, bouclier du locataire et de l’acheteur

Lors de ces fameuses assises du diagnostic, le ministre de la Ville et du logement a tenu à rappeler que le rôle des diagnostiqueurs immobiliers ne se limitait pas à inscrire une note de DPE sur des logements à vendre ou à louer. Ils sont, en effet, à la manœuvre pour délivrer de très nombreux certificats, particulièrement importants pour la sécurité des locataires et des acheteurs de biens immobiliers.

Le diagnostic amiante détecte la présence de ce matériau cancérigène dans les bâtiments construits avant 1997. Celui au plomb (CREP) vise les logements antérieurs à 1949 pour prévenir le saturnisme, notamment chez les enfants. L’état des installations de gaz et d’électricité, obligatoire pour tout bien de plus de quinze ans, permet d’identifier les risques d’incendie ou d’accident domestique. Le diagnostic termites alerte sur la présence de ces insectes xylophages capables de fragiliser silencieusement une structure.

L’état des risques et pollutions (ERP) informe quant à lui sur l’exposition du bien aux aléas naturels, miniers ou technologiques. S’y ajoutent le mesurage Loi Carrez (surface privative en copropriété), le diagnostic assainissement non collectif ou encore, plus récemment, le bruit aéronautique. Ensemble, ces contrôles forment un véritable bouclier d’information. Ils éclairent la décision d’achat ou de location, engagent la responsabilité du vendeur en cas d’omission, et contribuent, à leur échelle, à un parc immobilier plus sûr et plus transparent.

La question de la formation

La formation est évidemment un point clé pour redonner de la crédibilité à la profession de diagnostiqueur immobilier. Aujourd’hui, pour pouvoir exercer, il suffit de justifier d’une activité professionnelle dans le secteur du bâtiment d’au moins trois ans et de suivre une formation courte (de 30 à 50 jours) en vue d’obtenir une certification auprès d’un organisme habilité. Des organismes qui manquent parfois d’indépendance vis-à-vis des entreprises de diagnostic. 

L’idée est donc d’ouvrir une formation longue, sanctionnée par un diplôme professionnel. Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI) a été chargé par le gouvernement de réfléchir à cette nouvelle formation. Dans son rapport, rendu au début de l’année, il préconise de beaucoup plus tourner la formation vers l’expérience de terrain. Il propose également de créer une offre de formations complète, allant du BTS (bac+2) au Master (bac+5) en diagnostic immobilier, en passant par une licence professionnelle (Bac+3). Les formations courtes actuelles seraient maintenues pour les professionnels en reconversion, mais elles seraient renforcées et mieux encadrées.

Le diagnostic immobilier en chiffres

Environ 12 000 diagnostiqueurs immobiliers sont actuellement en activité en France. Ils sont représentés par pas moins de sept fédérations professionnelles. Un des enjeux, pas forcément des plus simples, consiste d’ailleurs à faire parler la filière d’une seule voix. Le poids économique de ce secteur est évalué à 800 millions d’euros. Selon les estimations, il regroupe entre 6 000 et 7 500 entreprises. Environ un millier de postes de diagnostiqueurs seraient vacants en 2026. Le pack complet des diagnostics obligatoires est vendu à des prix très variables, oscillant entre 250 et 500 €. Comme dans de nombreux secteurs, les réseaux de franchise ont tendance à gagner du terrain.

Vers une nouvelle baisse du coefficient de l’électricité

Les règles du DPE pourraient encore changer. Cela ne va pas améliorer le sentiment de flou qui flotte autour de ce dispositif. Mais cela va quand même faire les affaires de beaucoup de propriétaires. Le gouvernement envisage en effet de réduire une nouvelle fois le coefficient de l’énergie électrique dans le calcul du DPE. Concrètement, chaque source d’énergie est affectée d’un coefficient en rapport avec son impact environnemental. L’électricité est passée de 2,3 à 1,9 au premier janvier 2026. Cela avait permis à près de 900 000 logements de sortir de la catégorie « passoire énergétique ». Le gouvernement voudrait faire passer ce coefficient à 1,7 (plancher autorisé par l’Union Européenne). Cela pourrait sauver près de 400 000 logements supplémentaires. Une décision qui passe assez mal du côté des professionnels du bâtiment et encore moins bien chez les promoteurs immobiliers contraints, eux, par des normes toujours plus strictes.