Centre et Poitou : bilan de l’immobilier neuf

Dans le Poitou, le Centre-Val de Loire et en Nouvelle-Aquitaine, l’immobilier neuf traverse une période difficile.

Tension en Nouvelle-Aquitaine

Plusieurs villes de la région Nouvelle-Aquitaine figurent régulièrement dans les palmarès des villes où il fait bon investir dans l’immobilier. A Poitiers, par exemple, selon la FNAIM (baromètre d’octobre 2022), le rendement locatif est de 5,9 %. Le prix moyen au m2 s’élève à 2 300 € pour un loyer moyen de 11,6 €/m2. Niort affiche des rendements similaires (6 %), mais avec une mise de départ plus modeste, puisque le prix au m2 moyen est à peine supérieur à 2 000 €.

Encore faut-il, pour tenter l’aventure de l’investissement immobilier, trouver un bien à acheter. Et c’est là que le bât blesse. Selon la Fédération de la Promotion Immobilière (FPI), les mises en ventes de logements neufs sont en baisse de 34 % sur la région au troisième trimestre 2022 par rapport à la même période en 2021. Les réservations nettes sont également en baisse de 24 %, que ce soit pour les investisseurs (-27 %) que pour les propriétaires occupants (-22 %).

Logiquement, les stocks sont, eux-aussi, en baisse de 13 % en moyenne sur l’ensemble de la région, avec moins de 5 000 logements disponibles à la fin de troisième trimestre 2022. Cela représente moins de dix mois de stocks.

Quant aux prix moyens, ils sont en hausse de 10,4 % sur la région par rapport à 2021. Ils s’établissent à 4 790 € en moyenne au troisième trimestre 2022.

Le Centre n’a plus de stock…

Si l’on s’en tient aux rendements locatifs, il fait bon investir en région Centre-Val de Loire. Une ville comme Tours, par exemple, en dépit d’un prix moyen au mètre carré élevé (3 186 €, selon le baromètre FNAIM d’octobre 2022), affiche un rendement de l’ordre de 5 %. On est sur les mêmes tendances dans une ville comme Blois, mais avec un ticket d’entrée inférieur, puisque les prix au mètre carré y sont moins élevés (entre 2 000 et 2500 €). A Châteauroux, où les prix sont encore un peu en-dessous et où le marché locatif est tendu, on peut même espérer encore mieux.

Petite particularité régionale, les mises en vente sont en progression de 18 % en Centre-Val de Loire par rapport à 2021, avec 376 lancements commerciaux sur douze mois. Mais cela cache de fortes disparités départementales, puisque la métropole de Tours, par exemple, enregistre, elle, une très forte chute (-68 % !). Et, si l’on se réfère à 2019, la baisse est générale, à hauteur de 37 %. Les réservations baissent également au troisième trimestre 2022, de 22 % par rapport à 2021. Cela concerne surtout les investisseurs (-30 %), mais aussi les particuliers occupants (-8 %). Les stocks sont au plus bas, avec 1 631 logements disponibles à la fin du troisième trimestre 2022, ce qui représente moins de huit mois de stock. 

Quant aux prix, ils sont comme partout en hausse (+8,9 %) et s’établissent, en moyenne régionale, à 3 969 €. C’est un peu plus dans la métropole tourangelle : 4 126 €/m² (+7,6%).

Anjou, à deux vitesses

A Angers, les rendements locatifs commencent à baisser, plombés par des prix de l’immobilier qui ont connu une vraie course folle depuis deux ans. Ils sont aujourd’hui, selon la FNAIM, de l’ordre de 4,3 %, avec un prix moyen au mètre carré de 3 340 €.

Les investisseurs auront tout intérêt à regarder du côté de Cholet, par exemple, où les prix sont plus modérés (2 124 €/m2 en moyenne) et les rendements meilleurs (autour de 6 %). Saumur, également, est une ville attractive, entre Atlantique et Touraine et portée par un patrimoine historique et naturel de premier plan. 

Et pour 2023 ?

En 2022, les éléments d’un vrai blocage de l’immobilier neuf se sont mis en place. Dans un récent communiqué, la Fédération Française du Bâtiment (FFB-Pôle Habitat) insistait sur quatre axes prioritaires pour 2023, pour sortir de cette situation : « soutenir les opérateurs, desserrer les contraintes en matière de financement des acquéreurs, relancer l’accession à la propriété et notamment la primo-accession, et redonner confiance et envie aux investisseurs particuliers. »