Caution, indivision : des aides bienvenues

Caution, achat en indivision, transmission d’un PEL, achat en démembrement de propriété. Outre la donation et le prêt familial, voici quatre manières d’aider ses enfants à accéder à la propriété ou à investir dans l’immobilier.

Se porter caution

Quand un dossier de prêt a un peu de mal à passer, les parents peuvent avoir la tentation de se porter caution pour leur enfant. Généralement, les banques ne sont pas trop friandes de cette option. Elles peuvent l’accepter néanmoins pour des clients de longue date et en profiter pour demander à l’enfant emprunteur de les rejoindre. Naturellement, se porter caution n’est pas chose anodine. Cela signifie que l’on sera amené à payer les échéances si l’enfant n’en a plus la possibilité. Et si la caution est à son tour défaillante, la banque, pour être payée, pourra demander la mise sous hypothèque ou même la vente de sa propre maison.

Transmettre un PEL

Un parent qui n’a pas beaucoup de moyens financiers et qui ne peut pas envisager de donner ou même de prêter une forte somme à un enfant peut, en revanche, utiliser son PEL pour l’aider. Si le PEL est ouvert depuis plus de quatre ans et si l’enfant en possède un aussi depuis quatre ans au moins, le parent peut céder les droits à prêts accumulés. Un bémol toutefois, dans la conjoncture actuelle et sans préjuger des évolutions futures, les prêts obtenus dans le cadre d’un PEL ne sont pas des plus avantageux.

Acheter en démembrement de propriété

Que se cache-t’il sous ce terme un peu barbare ? Tout simplement, la séparation entre la nue-propriété et l’usufruit du bien que l’on achète. Les parents conservent l’usufruit du bien, c’est-à-dire la possibilité d’en jouir et d’en retirer des revenus. Mais les enfants en ont la nue-propriété. C’est-à-dire que le bien leur appartient en propre. Les parents peuvent ensuite mettre gracieusement le bien à disposition des enfants qui ne devront payer que les charges. Au décès des parents, les enfants récupèrent l’entière propriété du bien, sans frais, ni taxes à payer dans la mesure où la valeur de l’usufruit échappe totalement à l’impôt.

Acheter en indivision

Dans cette hypothèse, parents et enfants achètent le bien ensemble. Si les parents apportent 30 % du capital nécessaire à la transaction, ils sont propriétaires à hauteur de 30 % du bien. Si le bien génère des revenus locatifs, ils devront en toucher 30 %. Cette solution est à réserver aux familles où l’entente est parfaite car, dans ce cas, personne ne peut rien faire sans les autres. Au bout d’un moment, l’enfant pourra récupérer l’entière propriété du bien en rachetant les parts de ses parents, au prix du marché.