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Achat immobilier : compromis ou promesse de vente ?

Achat immobilier : compromis ou promesse de vente ?

L’achat d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : la conclusion d’un avant-contrat, puis la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Quelles différences entre les deux formes d’avant-contrat, appelées « promesse de vente » ou « compromis de vente » ?

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien à l’acquéreur à un prix déterminé. Le vendeur ne peut plus proposer son bien à un autre acquéreur ou renoncer à la vente pendant une période déterminée (généralement deux à trois mois). Pendant cette même durée, l’acquéreur dispose d’une option : acheter ou non le bien, il n’est pas engagé à acheter mais en contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, en général 10 % du prix de vente. Celle-ci reste acquise au propriétaire en cas de renoncement. Elle est restituée à l’acquéreur en cas de rétractation dans les 10 jours ou de condition suspensive non réalisée (refus de prêt, découverte d’une servitude rédhibitoire, hypothèque en cours non remboursable, etc). Lorsque la vente se réalise, le montant de l’indemnité s’impute sur le prix de vente. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts. 

Habituellement la promesse de vente est établie sous la forme d’un acte authentique, notarié, ce qui assure un consentement valable grâce aux conseils de votre notaire et une force probante et exécutoire de haut niveau à votre avant-contrat.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente à un prix déterminé. Il vaut vente. Comme la promesse, le compromis s’accompagne du versement d’un éventuel dépôt de garantie (entre 5 et 10% du prix de vente), de conditions suspensives et d’un délai de rétractation de dix jours pour l’acquéreur.

Lorsqu’une partie renonce à la vente, l’autre peut la contraindre par la voie judiciaire et exiger des dommages- intérêts.

Il est possible de prévoir une clause de dédit permettant à une partie de renoncer sans motif à la vente en contrepartie d’une certaine somme. Une clause pénale peut aussi prévoir le paiement d’une certaine somme en cas de non-respect des engagements de l’une des parties.

Quels sont les avantages et inconvénients de la promesse de vente ?

La promesse de vente est plus souple :

  • pour l’acquéreur, puisqu’elle n’engage que le vendeur, sous reserve bien entendu de ce que le renoncement entraîne un dédommagement au profit du vendeur,
  • pour le vendeur, puisque si l’acquéreur ne se manifeste pas pour acquérir dans le délai prévu à l’acte le vendeur peut reprendre sa liberté sans attendre et sans autorisation judiciaire et remettre son bien en vente.

Quels sont les avantages et inconvénients du compromis de vente ?

Le compromis de vente sécurise la vente puisqu’elle devient ferme et définitive dès sa signature et ne nécessite pas d’enregistrement (125€). Il offre la possibilité de demander l’exécution forcée en justice et des dommages-intérêts. L’inconvénient majeur est que le seul moyen de se désengager est la clause de dédit. De plus, il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acquéreur à acquérir le bien, surtout s’il est insolvable. Or, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès.

Pourquoi consulter un notaire ?

Il est recommandé de confier la rédaction de l’avant-contrat à un notaire afin de profiter de ses conseils lors de la rédaction des clauses et d’authentifier l’acte en lui donnant une force juridique de haut niveau. Le notaire apporte une véritable sécurité juridique et attire l’attention sur les différents points sensibles. 

N’oubliez pas : mon notaire rend mes projets plus sûrs !

Chambre Interdépartementale des notaires du Val de Loire

Tél. : 02 54 78 13 16

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